『思い通りの家が建てられない！？「建ぺい率」と「容積率」をめちゃくちゃわかりやすく説明』

マイホーム購入や注文住宅の建築を検討し始めると、物件情報や土地の販売図面で必ず目にするのが「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」という言葉です。

「難しそうな専門用語だから後回しにしよう…」 「とにかく土地が30坪（約100㎡）あれば、希望の大きさの家が建てられるでしょ？」

もしそのように考えているなら、少しだけ注意が必要です！実は、自分の所有する土地であっても、好きな大きさや高さの家を自由に建てられるわけではありません。日本の法律（建築基準法）によって、土地ごとに「建てられる建物のサイズ上限」がきっちり定められているからです。

その制限の核となるのが、今回わかりやすく解説する「建ぺい率」と「容積率」です。

この記事では、不動産のプロであるサンスターホームが、難解に思われがちな建ぺい率・容積率の仕組みを、誰でも直感的にイメージできる「例え話」や「具体的なシミュレーション」を交えて徹底解説します。後悔しない土地選び・マイホーム計画の第一歩として、ぜひ最後までご覧ください！

　一生に一度の大きな買いものであるマイホーム。

　「せっかく自分の土地を買ったのだから、敷地ギリギリまで広いリビングを作りたい！」「3階建てや4階建

　てにして部屋数を増やしたい！」と思うのは当然の気持ちです。

　しかし、全員が自分の好きなように大きな建物を建ててしまうと、街全体でさまざまな問題が発生してしま

　います。

　隣の家との隙間がなくなって日当たりや風通しが悪くなったり、万が一の火災時に炎が隣家に一瞬で燃え移

　ったり、道路に人があふれて交通網や水道などのインフラがパンクしてしまうのです。

　そのため、誰もが安全かつ快適に暮らせる街並みを維持するために「建築基準法」という法律があり、土地

　ごとに建てられる規模のルールが決められています。

　建築基準法による建物サイズの制限にはさまざまな種類がありますが、その中で最も基本であり、最も重要

　なのが以下の2つです。

• 
  
• 　・建ぺい率（建蔽率）
• 土地の面積に対し「建物を上から見たときの広さ（建築面積）」の上限を決めるルール
• 　・容積率
• 土地の面積に対して「建物全体の床面積の合計（延床面積）」の上限を決めるルール

　この2つの数値（%）がセットで指定されていることで、その土地に「どれくらいの建築面積で」「何階建て

　くらいの高さの家が建てられるか」が決まります。

　建ぺい率（けんぺいりつ）とは、「敷地面積（土地の広さ）」に対する「建築面積（建物を真上から見下ろ

　したときの面積）」の割合のことです。

　計算式で表すと以下のようになります。

建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

　例えば、100㎡の土地で建ぺい率が「60%」と指定されている場合、建物を真上から見たときの面積（上空

　から影を落としたときの面積）は最大60㎡までしか建てられません。

　残りの40㎡は、庭や駐車場、アプローチなどの空き地として残す必要があります。

　建ぺい率は「お弁当箱とおかずの関係」で考えると非常にイメージしやすくなります。

• 
  
• 　・敷地 ＝ お弁当箱
• 　・建物（建築面積） ＝ メインのおかず（ハンバーグなど）
• 　・建ぺい率 ＝ お弁当箱の中にハンバーグが占める面積の割合

　お弁当箱にギッチギチにハンバーグを詰め込んでしまうと、隙間がなくなり見た目も悪く、食べづらくなっ

　てしまいますよね。

　適度に隙間を作ってブロッコリーや卵焼き（庭や駐車スペース）を入れる空間を残すルール、それが建ぺい

　率です。

　「自分が買った土地なのに、なぜ40%も空けておかなければならないの？」と感じるかもしれません。

　しかし、これには明確で重要な理由が3つあります。

1. 
   
2. 　・日当たり・風通しの確保（住環境の保護）
3. 隣家と敷地ギリギリまで建物が迫っていると、お互いの家の中に日光や風が入らなくなり、湿気やカビの
4. 原因になります。
5. 　・防災・防火対策
6. 建物同士が密着していると、火災が発生した際に隣家へ一瞬で延焼してしまいます。
7. 適度な空地（隙間）を確保することで、火災の拡大を防ぎます。
8. 　・避難経路の確保
9. 地震や災害が発生した際、住人が屋外へスムーズに避難できるようにするためのスペースが必要です。

　基本的には指定された建ぺい率を守る必要がありますが、特定の条件を満たすと建ぺい率の上限が10%〜

　20%プラス（緩和）されるお得な制度があります。

• 
  
• 　・角地緩和（+10%）
• 2つの道路に接している指定の「角地」は、風通しや日当たりが確保しやすいため、建ぺい率が10%加算
• されます。
• 　・防火地域・準防火地域内の耐火建築物等（+10%）
• 燃えにくい構造（耐火建築物や準耐火建築物など）で家を建てる場合、防災上の安全性が高いため10%加
• 算されます。

　この両方を満たす場合、建ぺい率が最大20%緩和されるケースもあります！

　容積率（ようせきりつ）とは、「敷地面積（土地の広さ）」に対する「延床面積（建物の全フロアの床面積

　の合計）」の割合のことです。

　計算式で表すと以下のようになります。

容積率（%）＝ 延床面積（1階＋2階＋3階…の合計） ÷ 敷地面積 × 100

　例えば、100㎡の土地で容積率が「100%」と指定されている場合、建物全体の床面積の合計は最大100㎡ま

　でとなります。

　1階が50㎡なら、2階も50㎡まで（合計100㎡）となり、それ以上の3階を作ることはできません。

　建ぺい率と容積率の違いを体感的に覚えるなら、以下の例えが一番わかりやすいでしょう。

• 
  
• 　・建ぺい率 ＝ 建物の「足のサイズ（1階の平面的広さ）」
• 　・容積率 ＝ 建物の「トータル体積（何階建てまで重ねられるかという立体的なボリューム）」

　建ぺい率で「建物の足の大きさ」が決まり、容積率で「その足をベースに、どれくらいの高さ（合計床面積）

　まで積んでいいか」が決まるというイメージです。

　もし容積率の制限がなかったらどうなるでしょうか？

　みんなが敷地面積に対して10階建てや20階建ての巨大な住宅を建ててしまうと、そのエリアの居住人口が爆

　発的に増えてしまいます。

　結果として、朝の前面道路が大渋滞したり、水道や下水道などの公共インフラが処理能力を超えてパンクし

　たり、周囲の家の日当たりが完全に遮られたりします。

　そのため、街の規模や道路の幅に合わせて「そのエリアに住める人の密度」をコントロールするために容積

　率が設定されています。

　一見狭く見える土地でも、建築基準法の「容積率の緩和措置（不参入ルール）」を上手く活用することで、

　実質的な生活スペースを広げることができます。

• 
  
• 　・バルコニー・ベランダ
• 先端から幅2mまでの部分は床面積にカウントされません。
• 　・ロフト（小屋裏物置）
• 天井高1.4m以下、設置する階の床面積の1/2以下などの条件を満たせば、床面積から除外されます。
• 　・地下室
• 住宅用途の地下室は、建物全体の床面積の1/3まで容積率の計算から除外できます。
• 　・ビルトインガレージ（車庫）
• 建物内にある駐車場は、建物全体の床面積の1/5まで除外可能です。

　では、その土地の建ぺい率や容積率は誰がどのように決めているのでしょうか？ 

　答えは「自治体が指定する用途地域（ようとちいき）」です。

　都市計画法によって街は「住宅地」「商業地」「工業地」などに分類されており、その分類ごとに建ぺい率

　や容積率の標準値があらかじめ定められています。

　特にマイホームを探す際に関わってくるのが、住環境を守るための「住居系の用途地域」です。

　住宅街の代表格である「住居専用地域」には、大きく分けて以下のような分類があります。

• 
  
• 　・第一種・第二種低層住居専用地域
• 主に1〜2階建ての戸建て住宅が立ち並ぶ、最も静かで環境が良いエリアです。
• 建ぺい率は30〜60%、容積率は50〜200%と低めに設定されており、ゆったりとした街並みになりま
• す。
• 　・第一種・第二種中高層住居専用地域
• マンションや3階建て以上の住宅も建てられるエリアです。
• 建ぺい率は30〜60%、容積率は100〜500%と高めに設定されており、土地を立体的に活用できます。

　このように、「どんな街並みにしたいか」という目的に応じて、建ぺい率と容積率がコントロールされていま

　す。

　それでは、実際の土地（100㎡＝約30.25坪）を例に、指定される建ぺい率・容積率によって建てられる家

　のサイズがどのように変わるかシミュレーションしてみましょう！

• 　・条件：敷地面積 100㎡ / 建ぺい率 50% / 容積率 100%
• 　・建築できる1階の最大面積：100㎡ × 50% ＝ 50㎡（約15.1坪）
• 　・建築できる建物全体の最大床面積：100㎡ × 100% ＝ 100㎡（約30.25坪）
• 
  

　【建てられる家のイメージ】 

1階が50㎡、2階が50㎡の「合計100㎡（2階建て・2LDK〜3LDK）」のゆったりとした家が建てられま

す。

敷地の半分（50㎡）は庭や駐車スペースとして活用できるため、日当たりが良く開放的な住環境になり

ます。

• 　・条件：敷地面積 100㎡ / 建ぺい率 60% / 容積率 200%
• 　・建築できる1階の最大面積：100㎡ × 60% ＝ 60㎡（約18.1坪）
• 　・建築できる建物全体の最大床面積：100㎡ × 200% ＝ 200㎡（約60.5坪）

　【建てられる家のイメージ】 

1階を60㎡にして、1階60㎡＋2階60㎡＋3階60㎡＝180㎡といった「3階建ての広い家」や、1階にビル

トインガレージを備えた大型住宅、さらには二世帯住宅も建築可能です。

同じ100㎡の土地でも、ケース①の2倍の広さの室内空間を確保できます。

　シミュレーションからお分かりいただける通り、「土地の面積が全く同じ100㎡」であっても、指定されて

　いる建ぺい率・容積率によって建てられる建物の広さは最大2倍も変わってしまいます！

　「安い土地を見つけた！」と思って購入しても、建ぺい率・容積率が厳しく、希望していた広さの家や部屋

　数が建てられなかった…という失敗談は後を絶ちません。

　土地を探す際は、坪数や価格だけでなく、必ず建ぺい率・容積率を確認することが不可欠です。

　理想のマイホームを建てるために、土地検討時は以下のステップでチェックを行いましょう。

1. 
   
2. 　1.用途地域と建ぺい率・容積率を確認する（不動産の販売図面に記載されています）
3. 　2.前面道路の幅員（幅）を確認する（※道路の幅が狭いと、容積率がさらに制限されるルールもあります）
4. 　3.角地緩和や耐火建築物による緩和が使えるかプロに確認する
5. 　4.建てたい建物のイメージ（階数・部屋数）と土地の制限が合致しているか擦り合わせる

　最後に、今回ご紹介した重要ポイントをおさらいしましょう！

• 
  
• 　・建ぺい率：土地を真上から見たときの建物の割合（お弁当箱の中のおかずの広さ）
• 　・容積率：建物全体の床面積を足した合計の割合（建物のトータル体積・高さ）
• 　・用途地域：住宅街のルールによって、建ぺい率・容積率の上限が決まる
• 　・注意点：同じ土地面積でも、制限数値によって建てられる家の大きさが大きく変わる

　この2つの数値を正しく理解しておくだけで、土地探しや間取りの打ち合わせが格段にスムーズになり、失敗

　のリスクを大幅に減らすことができます。

　「希望の間取りがこの土地に建てられるか不安…」 「複雑な建築制限について、プロのアドバイスを聞き

　ながら土地を探したい」

　そんな時は、ぜひサンスターホームにご相談ください！

　サンスターホームでは、お客様の理想の暮らしやご予算を丁寧にヒアリングし、建ぺい率・容積率はもちろ

　ん、日当たりや周辺環境、将来の資産価値まで見据えた最適な土地のご提案・建築プランのご案内を行って

　おります。

　まずはお気軽にお問い合わせ・ご来店ください。

　皆様の理想のマイホームづくりを心を込めてサポートいたします！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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