【物件メリットデメリット】新築との違いや選び方のポイント、中古マンション購入のメリット・デメリット徹底解説

「そろそろマイホームが欲しいけれど、新築マンションは高すぎて手が届かない……」

「中古マンションって、実際のところ購入しても大丈夫なのだろうか？」

住まい探しを始めるとき、多くの方が一度は直面するのが「新築か、中古か」という選択です。近年、建築資材の高騰や人手不足などの影響により、新築マンションの価格は高騰を続けています。それに伴い、今改めて注目を集めているのが「中古マンション」です。

しかし、中古マンションの購入には「古いのではないか」「見えないトラブルがあるのでは」といった不安もつきまといます。

そこで今回は、プロの視点から中古マンションの基礎知識をはじめ、メリット・デメリット、向いている人の特徴までを徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたが中古マンションを選ぶべきかどうかが明確に分かります。

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　まずは、中古マンションを探し始める前に知っておきたい基本中の基本をおさらいしておきましょう。

　不動産市場において「新築」と呼べるのは、「建築後1年未満で、かつ一度も人が入居したことがない物件」

　と法律で定められています。

　そのため、建築から1年が経過しているか、あるいは1年未満であっても誰かが一度住んだ時点で、その物件

　は「中古マンション」という扱いになります。

　市場に流通している中古マンションの築年数は幅広く、築3年～5年の「築浅（ちくあさ）」と呼ばれるもの

　から、築30年、40年を超えるオールドマンションまで様々です。

　一般的には、予算やリノベーションの目的に応じて、幅広い選択肢から選ぶことになります。

　新築と中古には、単に「新しいか古いか」だけでなく、以下のような根本的な違いがあります。

　これらの違いを頭に入れておくことが、賢い物件選びの第一歩となります。

　現在、都市部を中心に中古マンションの需要は非常に高まっています。

　新築価格が高騰しすぎた結果、条件の良い中古マンションを買い求め、自分好みに内装を変えるスタイルが定

　着してきたためです。

　資産価値の面で見ると、新築マンションは「誰かが鍵を開けて入居した瞬間に、価値が1割〜2割下がる」と

　言われます。

　一方で中古マンションは、築15年〜20年ほどが経過すると価格の下落が緩やかになり、その後は安定する傾

　向があります。

　つまり、中古マンションは購入後の資産価値が目減りしにくい（＝資産価値が維持されやすい）という大きな

　トレンドを持っています。

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　中古マンションがこれほど選ばれているのには、当然明確な理由があります。

　ここでは代表的な5つのメリットを解説します。

　最大のメリットは、何と言っても「価格の安さ」です。

　同じエリア、同じ広さで比較した場合、中古マンションは新築よりも2割〜4割近く安く購入できるケースが

　珍しくありません。

　住居費を抑えることができれば、その分を毎月の生活費や貯蓄、趣味、子どもの教育費などに回すことがで

　き、心にゆとりを持った暮らしが実現します。

　新築マンションは、当然ながら「新しく建物を建てられる土地」がなければ誕生しません。

　しかし、主要駅の周辺や人気の居住エリアなど、利便性の高い場所はすでに既存の建物で埋まっています。

　中古マンションにまで視野を広げれば、「駅徒歩5分以内」「人気の文教地区」といった好立地の物件を見つ

　けられる確率が劇的にアップします。

　新築マンションの多くは完成前に販売されるため、実際の部屋からの眺めや日当たり、お隣さんの雰囲気など

　は入居するまで分かりません。

　しかし、中古マンションは現物を内見できます。

　部屋からの実際の景色、風通しはもちろん、「ゴミ置き場が綺麗に掃除されているか」「駐輪場が乱れていな

　いか」といった、マンションの寿命を左右する「管理状態」を生で確認できるのは大きな安心材料です。

　「中古は内装の古さが気になる」という不満は、リノベーションで完全に解決できます。

　あえて室内の設備が古い物件を安く購入し、壁をすべて壊してスケルトン状態にしてから、自分好みのキッチ

　ンやこだわりの間取りに作り替える。

　こうした「自分だけの住まいづくり」を楽しめるのは、中古ならではの醍醐味です。

　すでに入居者が暮らしているため、どのような世代の人が多く住んでいるのか、エントランスやすれ違う人の

　雰囲気から察することができます。

　「子育て世代が多いから馴染みやすそう」「落ち着いたシニア世代が多くて静かに暮らせそう」など、コミュ

　ニティの質を事前に知ることができるため、入居後のミスマッチを防げます。

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　メリットが多い一方で、中古マンションには特有の注意点やリスクも存在します。

　購入後に後悔しないよう、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

　マンションは定期的（約12〜15年周期）に大規模修繕工事を行います。

　新築時は低く設定されている「修繕積立金」ですが、築年数が経つにつれて工事費用がかさむため、段階的に

　値上がりしていくのが一般的です。

　購入時の段階で、毎月の修繕積立金がいくらなのか、また過去に適切に値上げされて十分な貯蓄（積立基金）

　があるかを確認しておかないと、入居後に突然の家計圧迫につながる恐れがあります。

　表面上はリフォームされて綺麗に見えても、床下の配管が寿命を迎えていて水漏れリスクがある、といった目

　に見えないリスクがあります。

　また、「1981年（昭和56年）5月31日以前」に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」と呼ばれ、大規模な

　地震への耐性が現在の基準より低い可能性があります。

　税制優遇が受けにくくなるケースもあるため、築年数と耐震基準のチェックは必須です。

　トリプルセキュリティやスマートキー、各階ゴミ置き場、最新の省エネ設備など、新築マンションに標準装備

　されているような先進機能は、中古マンションにはないことがほとんどです。

　防犯カメラの台数やオートロックの有無、宅配ボックスの設置状況など、自分の妥協できないラインを明確に

　しておく必要があります。

　中古マンションでも住宅ローン控除は利用できますが、一定の耐震基準を満たしている必要があります

　（現在は原則として、1982年以降に建築された「新耐震基準」の物件であれば適用可能です）。

　また、築年数が古すぎると、銀行から「法定耐用年数（鉄筋コンクリート造は47年）」をベースに審査さ

　れ、ローンの借入期間を最長の35年で組めないケースがあるため注意が必要です。

　新築マンションをデベロッパーから直接買う場合、仲介手数料はかかりません。

　しかし、一般的な中古マンションは不動産会社に仲介してもらうため

「物件価格の3%＋6万円（＋消費税）」の仲介手数料

　が発生します。

　物件価格そのものは安くても、購入時のお手元から出る現金（諸費用）が新築より多く必要になる場合があり

　ます。

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　私たち専門知識を持つ不動産会社が、お客様に中古マンションをお勧めするのには、単に「安いから」だけで

　はない確かな理由があります。

　現代のライフスタイルは多様化しています。全員が同じような間取りの新築マンションにはまるわけではあり

　ません。

　「駅近が良いけれど、毎月の支払いに追われたくない」「古いヴィンテージ感のある部屋で、インテリアにこ

　だわりたい」といった、それぞれの理想のライフスタイルを、予算の枠内でスマートに実現するための最適解

　こそが中古マンションなのです。

　先述の通り、中古マンションには修繕積立金の状態や耐震基準、目に見えない配管の劣化など、一般の方には

　見極めが非常に難しいポイントがいくつもあります。

　だからこそ、私たちプロの出番です。

　専門知識を持つ不動産会社は、物件の見た目だけでなく、過去の修繕履歴や管理組合の議事録、長期修繕計画

　書を取り寄せて精査します。

　「この物件は10年後も資産価値を保てるか」「修繕金の未納がないか」を徹底的に裏付けした上でサポート

　するため、リスクを最小限に抑えて安心な取引をお届けできるのです。

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　これまでのメリット・デメリットを踏まえ、あなたがどちらのタイプに当てはまるかチェックしてみましょ

　う。

• 　・通学・通勤の利便性を最優先し、駅近に住みたい方
• 　・月々のローン返済額を抑え、生活の質や趣味を諦めたくない方
• 　・既存の間取りにとらわれず、内装を自分好みに変えたい方

• 　・「誰も使っていない、一番最初に入居する特別感」に強い魅力を感じる方
• 　・最新のディスポーザー、高度なセキュリティ、共用施設（ジムやラウンジなど）にこだわりたい方
• 　・築年数に伴う建物の劣化や、将来の修繕金値上がりのリスクを一切考えたくない方

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中古マンション選びは、新築を選ぶとき以上に「物件そのもののポテンシャル」と「管理体制」の見極めが成功のカギを握ります。

価格が安い、立地が良いという表面的な条件だけで飛びつくのではなく、デメリットや将来のリスクまでをきちんとオープンにしてくれる、信頼できる不動産のパートナーを見つけることが大切です。上手に選ぶことができれば、中古マンションはあなたの人生を豊かにする最高のベースキャンプになってくれるでしょう。

もし「この中古マンション、管理状態は大丈夫かな？」と気になる物件があれば、ぜひお気軽にサンスターホームへ相談してみてくださいね。

マイホームを検討するとき、もう一つ避けて通れないテーマがあります。それが、「買うべきか、借りるべきか」という永遠のテーマ。

次回は、一生賃貸で暮らす場合と、購入する場合のコストや自由度を徹底比較する『買うべきか、借りるべきか？「賃貸物件のメリット・デメリット」を徹底比較！』をお届けします。どうぞお楽しみに！

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