【不動産売却】分譲マンション売却の教科書｜戸建てとの違いと高値売却を叶えるプロの視点

こんにちは、サンスターホームです。

不動産売却の基本をプロの視点からわかりやすく解説する連載シリーズ第1回では「一戸建て売却」の流れや注意点について詳しくお伝えしましたが、第2回となる今回は、ターゲットをガラリと変えて「分譲マンションの売却」について徹底解説します。

「子どもが成長して手狭になった」「資産価値が高いうちに住み替えたい」「転勤が決まった」など、マンション売却を検討される理由は様々です。分譲マンションは一戸建てに比べて流動性が高く売りやすいと言われますが、その反面、マンション特有の評価基準や競合リスク、管理組合との兼ね合いなど、独自の戦略が必要となるポイントが数多く存在します。戸建て売却のノウハウをそのまま流用しようとすると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことも少なくありません。

本記事では、マンションならではの強みや相場形成の仕組み、失敗を避けるための注意点から、購入希望者の心を掴む内覧対策まで、高値かつ早期売却を実現するための実践的な知識を余すことなくお届けします。マンション売却を一歩リードするための「バイブル」として、ぜひ最後までお読みください。

　分譲マンションの売却手続きは、大まかに以下のステップで進みます。

　全体の流れを一戸建てと比較しながら把握することで、次に何をすべきかが明確になります。

1. 
   
2. 　１．売却準備・相場調査
3. ご自身のマンションが現在どの程度の価格で取引されているか、インターネットや過去の成約事例から大
4. まかな目安を調べます。
5. 　２．査定依頼
6. 信頼できる不動産会社に査定を依頼します。現地を見てもらう「訪問査定」によって、より正確な売り出
7. し可能価格が算出されます。
8. 　３．媒介契約の締結
9. 売却活動を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約（専任媒介・専属専任媒介・一般媒介のいずれか）を
10. 結びます。
11. 　４．売り出し活動・内覧対応
12. ポータルサイトへの掲載やチラシ配布を開始し、購入検討者の内覧を受け入れます。
13. 　５．売買契約の締結
14. 買い手との間で価格や引き渡し時期の条件が合意に至ったら、売買契約書を交わし、手付金を受領しま
15. す。
16. 　６．決済・引き渡し
17. 住宅ローンの完済手続きや抵当権の抹消を行い、鍵を渡して売却が完了します。

　マンション売却における最大の武器は、その「流動性の高さ」にあります。

　一戸建ての場合、土地の境界確認や建物のコンディションの個別性が高いため、売り出しから引き渡しまでに

　半年から1年以上を要することも珍しくありません。

　一方、分譲マンションは一般的に売り出し開始から約3ヶ月〜半年程度で決済まで完了するケースが多く、市

　場での取引スピードが非常に早いという特徴があります。

　これは、マンションを求める買い手層が「立地」や「利便性」を重視しており、希望するエリアや平米数が合

　致すれば比較的スムーズに購入意思決定を下しやすいためです。

　そのため、適切な価格設定を行えば、一戸建てに比べて短期間で確実な現金化が期待できます。

　一戸建ての査定では「土地の形状」や「建物の構造・個別劣化」が重視されますが、マンションの査定はより

　システム化されています。

　相場を左右する主要な4つの要素を解説します。

　同じマンション、同じ専有面積であっても、部屋の「位置」によって査定額には明確な格差が生まれます。

　一般的に階数が高くなればなるほど、眺望や日当たり、開放感が向上するため資産価値は高くなります。

　また、方角は「南向き」が最も需要が高く、次いで東向き、西向き、北向きの順になるのが一般的です。

　さらに、隣接する住戸が少ない「角部屋」は、窓が多く通風に優れるため、中部屋に比べて高い評価が得られ

　ます。

　マンションの価値の8割は立地で決まると言っても過言ではありません。

　特に最寄り駅からの「徒歩分数」は決定的な要素であり、駅直結や徒歩5分圏内の物件は、市場が冷え込んで

　いる時期でも価値が落ちにくい傾向にあります。

　また、周辺に大型商業施設や医療機関、学校などが充実しているかといった生活利便性に加え、エリア全体で

　再開発計画が進行している場合は、将来的な値上がりを見越したプラス査定が期待できます。

　マンションは築年数が経過するにつれて緩やかに価値が下落していきますが、一戸建てのように「築20年で

　建物価値がゼロになる」ということはありません。

　コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長いため、築浅物件はもちろん、築20〜30年が経過した物件

　でも需要は底堅く存在します。

　そして、査定において最も重視されるのが「同じマンション内や近隣の類似物件での過去の成約事例」です。

　取引データが豊富なため、極端に相場から外れた価格になりにくいのが特徴です。

　大手デベロッパーが分譲した、いわゆる「ブランドマンション」は、新築時だけでなく中古市場でも高い人気

　を誇り、値崩れしにくいという強みを持っています。

　また、物件の「総戸数」も重要で、100戸を超えるような大規模マンションは、1戸あたりの管理費・修繕積

　立金の負担が抑えられやすく、共用施設が充実しているため評価が高まります。

　何より、プロが厳しくチェックするのが「管理状態」です。エントランスの清掃状況や長期修繕計画が適切に

　運用されているかは、建物の寿命や買い手の安心感に直結します。

　流動性が高く売りやすいマンションですが、一戸建てにはない特有のハードルが存在します。

　事前に把握しておくべき3つの落とし穴を見ていきましょう。

　大規模なマンションであるほど発生しやすいのが、自分が売り出そうとしているタイミングで、別の階や異な

　る間取りの部屋が同時に売りに出される「競合」の発生です。

　購入検討者は当然、同じ建物内の物件をシビアに比較します。相手の部屋の方が価格が安かったり、リフォー

　ム済みで綺麗だったりする場合、ご自身の物件が売れ残ってしまうリスクが高まります。

　競合が存在する場合は、売り出し時期を少しずらすか、競合に負けない価格設定や条件提示を行うといった緻

　密な戦略が必要になります。

　マンションの売却にあたっては、管理組合における「修繕積立金」の状況を必ず確認しなければなりません。

　近々、大規模修繕のために修繕積立金が大幅に値上げされる計画がある場合、それは購入検討者にとって毎月

　のランニングコスト増加を意味するため、敬遠される材料になります。

　また、万が一ご自身が管理費や修繕積立金を滞納している場合、その債務は次の購入者に引き継がれるか、売

　却代金から清算する必要があるため、査定や契約の段階で必ずクリアにしておく必要があります。

　不動産取引において、物件に問題がある場合は「告知義務」が生じますが、マンションの場合は自分の部屋

　（専有部分）だけでなく、エントランスや廊下、隣の部屋といった「共有部分・他の住戸」に関するトラブル

　も告知対象になることがあります。

　例えば、隣の部屋から深刻な騒音トラブルがある、過去にマンション内で重大な事故が発生した、といった事

　実は、買い手の購入意思決定に重大な影響を及ぼすため、隠さずに開示しなければなりません。

　後々の契約解除や損害賠償請求を防ぐためにも、プロの不動産会社に事前に相談しましょう。

　売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

　マンション売却にかかる費用を正しく把握し、資金計画を立てましょう。

　売却に伴う基本的な諸費用としては、不動産会社に支払う「仲介手数料」、売買契約書に貼付する「印紙

　税」、そして売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課される「譲渡所得税」などがあります。

　これらは一戸建てとも共通する費用ですが、あらかじめ売却代金から差し引かれるものとして計算に組み込ん

　でおく必要があります。

　マンション売却ならではの手続きとして、毎月前払いしている「管理費」や「修繕積立金」の清算がありま

　す。

　引き渡し日を基準として、その月のご自身の負担分と、新しい買い手の負担分を日割りで計算し、引き渡し当

　日に買い手から売主へ返金される形で清算を行います。

　また、固定資産税・都市計画税も同様に日割り清算されるため、これらは手元に戻ってくるプラスの資金（清

　算金）として扱われます。

　売却するマンションに住宅ローンの残債がある場合、引き渡しと同時にローンの全額を一括返済し、金融機関

　が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。

　この際、金融機関に対して「一括返済手数料（繰上返済手数料）」を支払う必要があり、手続きの方法によっ

　て費用が異なります。

　また、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するための報酬や登録免許税も必要となります。

　マンション売却の成否を分けるのは、優れた売却戦略を持つ不動産会社を選ぶことと、購入希望者を迎える

　「内覧」のクオリティです。

　一戸建ての売却と異なり、マンションの売却では「ポータルサイトでの見せ方」や「ターゲット層へのデジタ

　ルアプローチ」が非常に重要になります。

　そのため、依頼する不動産会社を選ぶ際は、近隣エリアでのマンション取引実績が豊富であるか、物件の魅力

　を引き出すステージング（家具配置や写真撮影）に長けているかを厳しくチェックしてください。

　査定額の高さだけで選ぶのではなく、具体的な販売戦略とターゲット層への訴求プランを提示してくれる会社

　（サンスターホームなど）をパートナーに選ぶことが成功への近道です。

　一戸建ての内覧は「外観や庭」から始まりますが、マンションの内覧は「敷地のエントランス」から始まって

　います。

　購入希望者は、共用ロビーの綺麗さ、ゴミ置き場の管理状態、駐輪場の整理整頓状況などを細かくチェックし

　ています。

　これらは売主個人で掃除することは難しいですが、内覧当日は共用部が綺麗に保たれている時間帯を選んで案

　内する、あるいは案内時に「管理組合がしっかりしていて、いつも清掃が行き届いているんですよ」とポジテ

　ィブな声を添えるだけで、大きなアピールになります。

　専有部分（室内）において、買い手が最も厳しくチェックするのは「水回り（キッチン, 浴室, 洗面所, トイ

　レ）」です。

　特に水垢やカビ、油汚れは一気に購買意欲を減退させてしまいます。

　内覧前にはこれらをプロの手を借りるなどして徹底的に清掃し、ピカピカにしておきましょう。

　また、マンションは収納スペースが限られていることが多いため、部屋を広く見せるために不要な荷物はトラ

　ンクルーム等に預け、「生活感をできるだけ抑える」ことが、高値売却を勝ち取る内覧対策の極意です。

　分譲マンションの売却は、戸建てに比べて市場が確立されている分、戦略的なアプローチがダイレクトに結果

　に結びつきます。

　最後に、売却を大成功に導くための「3つの約束」としてまとめます。

　同じマンション内や周辺のライバル物件の動きをつねに注視し、需要と供給のバランスに応じた適正な売り出

　し価格を維持しましょう。

　独りよがりな高値設定は売れ残りの原因になります。

　パンフレットや長期修繕計画書、管理規約などの書類は、買い手の安心感を高める重要なエビデンスです。

　売却活動の初期段階から速やかに提示できるよう整理しておきましょう。

　マンション売却特有のノウハウを持ち、ご自身の物件の強みを最大限にアピールしてくれる誠実な不動産会社

　を選ぶこと。

　これこそが、安心安全で理想的な売却を叶える最大の鍵となります。

　「まずは今の価値を知りたい」「具体的な住み替え計画を相談したい」という方は、ぜひサンスターホームま

　でお気軽にお問い合わせください。

　豊富な取引実績をもとに、最適な売却プランをご提案いたします。