「なんとなく屋外にあるスペースのことだろう」と思っていても、それぞれの具体的な違いや定義となると、意外とよく知らないという方も多いのではないでしょうか。

実は、これらの違いをしっかり理解しておくことは、購入後の暮らしやすさや物件選びの失敗を防ぐためにとても重要です。さらに、近年人気の高まっている「屋上（ルーフガーデン）」や「専用庭」も含めて知識を整理しておけば、ご家族のライフスタイルにぴったりの住まいが見つかりやすくなります。

今回は、サンスターホームが「ベランダ」「バルコニー」「テラス」「庭」「屋上」の違いから、それぞれのメリット・デメリット、注意点までをわかりやすく徹底解説します！

物件の図面やパンフレットを見ていると、「バルコニー付き」「ルーフバルコニーあり」「専用テラス完備」など、さまざまな表記が出てきます。見た目は似たような屋外スペースに見えても、建築上の定義や使い勝手は大きく異なります。

「洗濯物を雨に濡らさずに干したい」

「子供と一緒に安全に遊べるスペースがほしい」

「休日におしゃれなべランピングを楽しみたい」

こうした理想を叶えるためには、それぞれのスペースがどのような特徴を持っているかを知ることが第一歩です。

建築基準法や不動産の表示ルールにおいて、これらの用語には明確な区別が存在します。

また、マンションなどの集合住宅においては、これらのスペースが「専有部分」ではなく「共用部分（専用使用権つき）」として扱われることがほとんどです。そのため、使用ルール（管理規約）やメンテナンス責任の範囲が変わってきます。

事前に違いとルールを押さえておくことで、「買ったのに思い通りの使い方ができなかった…」「入居後に近隣トラブルになってしまった…」という事態を防ぐことができます。

まずは、一番混同されやすい「ベランダ」と「バルコニー」の違いから解説します。違いを決める最大のポイントは「屋根の有無」です。

ベランダとは、建物の外壁から張り出したスペースのうち、上に「屋根」がついているものを指します。2階以上の階層にあることが一般的です。

• 最大のメリット：屋根があるため、急な雨でも洗濯物が濡れにくい。
• 主な用途：日常的な洗濯物干し、布団干し、ちょっとした物置きスペース。

上の階のバルコニーが屋根の役割を果たしている場合も「ベランダ」と呼ぶことができます。日本住宅の伝統的な「庇（ひさし）のある縁側」に近い感覚で使えるため、実用性を重視する方に人気があります。

バルコニーとは、建物の外壁から張り出した2階以上のスペースのうち、「屋根がないもの」を指します。

• 最大のメリット：屋根がないため開放感があり、日当たりや風通しが抜群。
• 主な用途：日光浴、観葉植物の育成、オープンエアでのリフレッシュ。

洋風建築に多く見られる仕様で、手すりが設置されているのが特徴です。日差しを遮るものが無いため非常に明るい空間になりますが、雨が直接吹き込むため、洗濯物の干しっぱなしには注意が必要です。

さらに、バルコニーやベランダには以下のような派生タイプもあります。

• ルーフバルコニー（屋上状バルコニー）：

階下の部屋の屋根部分（屋上）を利用して作られた広めのバルコニーです。非常に面積が広く開放的なため、テーブルやチェアを置いてアウトドア気分を楽しんだり、大型のガーデニングを行ったりするのに最適です。

• インナーバルコニー：

建物の内側に引っ込む形で設置されたバルコニーです。2階以上にありながらしっかりとした屋根に覆われているため、天候に左右されにくく、プライバシーが保たれやすいのが特徴です。

続いて、1階部分や建物最上部に位置する「テラス」「庭」「屋上」について見ていきましょう。

テラスとは、建物の1階部分にあり、リビングなどの掃き出し窓からそのまま出入りできるように一段高く作られたスペースです。

地面より一段高い台状になっており、ウッドデッキやタイル、コンクリート敷きなどで仕上げられます。屋根の有無は問われません（屋根が付いているものもあれば、パーゴラなどを設置する場合もあります）。1階リビングの延長として「セカンドリビング」のように活用できるのが大きな魅力です。

庭とは、建物が建っている敷地内の屋外空地（土や芝生、砂利などの地面）を指します。戸建て住宅はもちろん、分譲マンションの1階住戸に付帯する「専用庭」もこれに該当します。

土仕事ができるため、家庭菜園や本格的なガーデニング、子供の水遊びやペットの運動スペースとして幅広く活用できます。

屋上とは、建物の最上階の屋根部分をフラット（平坦）にして利用できるようにしたスペースです。

敷地面積に制限がある都市部の戸建て住宅や分譲マンションでも、広いプライベート屋外空間を確保できるため、近年非常に注目を集めています。「ルーフガーデン」や「屋上庭園」とも呼ばれ、周囲の視線を気にせずに360度の眺望やバーベキュー、ベランピングなどを満喫できます。

見た目の魅力や利便性だけで選ぶと、実際の生活で思わぬ注意点に直面することがあります。特に集合住宅や屋上利用においては、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。

マンションのベランダやバルコニー、テラス、専用庭は、住戸に付属していても所有権は「共用部分」に属します。住人が専用で使える権利（専用使用権）を与えられているという仕組みです。

火災や緊急時には「避難経路」としての重要な役割を担っています。隣戸との境界にある避難はめ込み板（隔て板）の前や、避難ハッチ（避難はしご）の上に荷物を置くことは消防法や管理規約で禁止されています。

マンションの屋外スペースでは、周囲への配慮から以下の行為が制限・禁止されているケースが多くあります。

• 煙やにおいが出る行為：バーベキュー、たばこ、ホコリの立つ作業
• 騒音につながる行為：深夜の歓談、大音量での音楽再生、子供のはしゃぎ声
• 危険物の設置：手すりに固定していないプランター、強風で飛散する軽量物
• 転落事故に繋がる足場の設置：手すり近くに置く大型エアコン室外機や物置

屋上や屋根のないバルコニーは、日常的に雨風や直射日光（紫外線）に晒されるため、定期的な防水塗装・メンテナンスが欠かせません。排水口（ドレン）に落ち葉やゴミが詰まると雨漏りの原因になります。

また、屋上や高層階のバルコニーでは転落防止のための手すりの高さ（通常1.1m以上）や、お子様が足をかけられるような踏み台になるものを置かないといった安全対策を徹底する必要があります。

どの屋外スペースが最適かは、ご家族の生活スタイルや優先したい目的によって異なります。

共働きで日中留守にしがちな方や、天候を気にせず洗濯物を干したい方には、「ベランダ」や「インナーバルコニー」が最もおすすめです。雨が降り出しても焦る必要がなく、安心して外出できます。

周囲の目線を気にせず、週末に家族や知人とゆったり過ごしたい方には、「屋上」や「ルーフバルコニー」、「テラス」が最適です。戸建てで屋上を設ければ、限られた敷地でも広々としたアウトドア空間が手に入ります（※近隣への煙や音の配慮は忘れずに行いましょう）。

小さなお子様やワンちゃんがいるご家庭には、「1階のテラス＋専用庭」の組み合わせがベストです。転落のリスクがなく安全に遊ばせることができる上、重い買い出し荷物の搬入やお布団干しも一階ならスムーズに行えます。

• ベランダ＝屋根あり（雨に強い実用派）
• バルコニー＝屋根なし（日当たり・開放感重視）
• テラス＝1階リビング続き（暮らしの拡張）
• 庭＝地面に接する（土いじり・安全な遊び場）
• 屋上＝最上階フラットスペース（プライベート感＆抜群の眺望）

それぞれの定義や特徴、注意点を理解しておくことで、暮らし始めてからの「イメージと違った」というミスマッチを防ぐことができます。

サンスターホームでは、お客様一人ひとりのライフスタイルやご希望に合わせた物件提案を行っております。

「ベランダの広い中古マンションを探したい」

「屋上のある新築戸建てを建てたい・探したい」

「管理規約の内容を事前に詳しく知りたい」

といった疑問やご要望がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

専門知識豊富なスタッフが、お客様の理想の住まい探しを全力でサポートいたします！

「難しそうな専門用語だから後回しにしよう…」 「とにかく土地が30坪（約100㎡）あれば、希望の大きさの家が建てられるでしょ？」

もしそのように考えているなら、少しだけ注意が必要です！実は、自分の所有する土地であっても、好きな大きさや高さの家を自由に建てられるわけではありません。日本の法律（建築基準法）によって、土地ごとに「建てられる建物のサイズ上限」がきっちり定められているからです。

その制限の核となるのが、今回わかりやすく解説する「建ぺい率」と「容積率」です。

この記事では、不動産のプロであるサンスターホームが、難解に思われがちな建ぺい率・容積率の仕組みを、誰でも直感的にイメージできる「例え話」や「具体的なシミュレーション」を交えて徹底解説します。後悔しない土地選び・マイホーム計画の第一歩として、ぜひ最後までご覧ください！

　一生に一度の大きな買いものであるマイホーム。

　「せっかく自分の土地を買ったのだから、敷地ギリギリまで広いリビングを作りたい！」「3階建てや4階建

　てにして部屋数を増やしたい！」と思うのは当然の気持ちです。

　しかし、全員が自分の好きなように大きな建物を建ててしまうと、街全体でさまざまな問題が発生してしま

　います。

　隣の家との隙間がなくなって日当たりや風通しが悪くなったり、万が一の火災時に炎が隣家に一瞬で燃え移

　ったり、道路に人があふれて交通網や水道などのインフラがパンクしてしまうのです。

　そのため、誰もが安全かつ快適に暮らせる街並みを維持するために「建築基準法」という法律があり、土地

　ごとに建てられる規模のルールが決められています。

　建築基準法による建物サイズの制限にはさまざまな種類がありますが、その中で最も基本であり、最も重要

　なのが以下の2つです。

• 
  
• 　・建ぺい率（建蔽率）
• 土地の面積に対し「建物を上から見たときの広さ（建築面積）」の上限を決めるルール
• 　・容積率
• 土地の面積に対して「建物全体の床面積の合計（延床面積）」の上限を決めるルール

　この2つの数値（%）がセットで指定されていることで、その土地に「どれくらいの建築面積で」「何階建て

　くらいの高さの家が建てられるか」が決まります。

　建ぺい率（けんぺいりつ）とは、「敷地面積（土地の広さ）」に対する「建築面積（建物を真上から見下ろ

　したときの面積）」の割合のことです。

　計算式で表すと以下のようになります。

建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

　例えば、100㎡の土地で建ぺい率が「60%」と指定されている場合、建物を真上から見たときの面積（上空

　から影を落としたときの面積）は最大60㎡までしか建てられません。

　残りの40㎡は、庭や駐車場、アプローチなどの空き地として残す必要があります。

　建ぺい率は「お弁当箱とおかずの関係」で考えると非常にイメージしやすくなります。

• 
  
• 　・敷地 ＝ お弁当箱
• 　・建物（建築面積） ＝ メインのおかず（ハンバーグなど）
• 　・建ぺい率 ＝ お弁当箱の中にハンバーグが占める面積の割合

　お弁当箱にギッチギチにハンバーグを詰め込んでしまうと、隙間がなくなり見た目も悪く、食べづらくなっ

　てしまいますよね。

　適度に隙間を作ってブロッコリーや卵焼き（庭や駐車スペース）を入れる空間を残すルール、それが建ぺい

　率です。

　「自分が買った土地なのに、なぜ40%も空けておかなければならないの？」と感じるかもしれません。

　しかし、これには明確で重要な理由が3つあります。

1. 
   
2. 　・日当たり・風通しの確保（住環境の保護）
3. 隣家と敷地ギリギリまで建物が迫っていると、お互いの家の中に日光や風が入らなくなり、湿気やカビの
4. 原因になります。
5. 　・防災・防火対策
6. 建物同士が密着していると、火災が発生した際に隣家へ一瞬で延焼してしまいます。
7. 適度な空地（隙間）を確保することで、火災の拡大を防ぎます。
8. 　・避難経路の確保
9. 地震や災害が発生した際、住人が屋外へスムーズに避難できるようにするためのスペースが必要です。

　基本的には指定された建ぺい率を守る必要がありますが、特定の条件を満たすと建ぺい率の上限が10%〜

　20%プラス（緩和）されるお得な制度があります。

• 
  
• 　・角地緩和（+10%）
• 2つの道路に接している指定の「角地」は、風通しや日当たりが確保しやすいため、建ぺい率が10%加算
• されます。
• 　・防火地域・準防火地域内の耐火建築物等（+10%）
• 燃えにくい構造（耐火建築物や準耐火建築物など）で家を建てる場合、防災上の安全性が高いため10%加
• 算されます。

　この両方を満たす場合、建ぺい率が最大20%緩和されるケースもあります！

　容積率（ようせきりつ）とは、「敷地面積（土地の広さ）」に対する「延床面積（建物の全フロアの床面積

　の合計）」の割合のことです。

　計算式で表すと以下のようになります。

容積率（%）＝ 延床面積（1階＋2階＋3階…の合計） ÷ 敷地面積 × 100

　例えば、100㎡の土地で容積率が「100%」と指定されている場合、建物全体の床面積の合計は最大100㎡ま

　でとなります。

　1階が50㎡なら、2階も50㎡まで（合計100㎡）となり、それ以上の3階を作ることはできません。

　建ぺい率と容積率の違いを体感的に覚えるなら、以下の例えが一番わかりやすいでしょう。

• 
  
• 　・建ぺい率 ＝ 建物の「足のサイズ（1階の平面的広さ）」
• 　・容積率 ＝ 建物の「トータル体積（何階建てまで重ねられるかという立体的なボリューム）」

　建ぺい率で「建物の足の大きさ」が決まり、容積率で「その足をベースに、どれくらいの高さ（合計床面積）

　まで積んでいいか」が決まるというイメージです。

　もし容積率の制限がなかったらどうなるでしょうか？

　みんなが敷地面積に対して10階建てや20階建ての巨大な住宅を建ててしまうと、そのエリアの居住人口が爆

　発的に増えてしまいます。

　結果として、朝の前面道路が大渋滞したり、水道や下水道などの公共インフラが処理能力を超えてパンクし

　たり、周囲の家の日当たりが完全に遮られたりします。

　そのため、街の規模や道路の幅に合わせて「そのエリアに住める人の密度」をコントロールするために容積

　率が設定されています。

　一見狭く見える土地でも、建築基準法の「容積率の緩和措置（不参入ルール）」を上手く活用することで、

　実質的な生活スペースを広げることができます。

• 
  
• 　・バルコニー・ベランダ
• 先端から幅2mまでの部分は床面積にカウントされません。
• 　・ロフト（小屋裏物置）
• 天井高1.4m以下、設置する階の床面積の1/2以下などの条件を満たせば、床面積から除外されます。
• 　・地下室
• 住宅用途の地下室は、建物全体の床面積の1/3まで容積率の計算から除外できます。
• 　・ビルトインガレージ（車庫）
• 建物内にある駐車場は、建物全体の床面積の1/5まで除外可能です。

　では、その土地の建ぺい率や容積率は誰がどのように決めているのでしょうか？ 

　答えは「自治体が指定する用途地域（ようとちいき）」です。

　都市計画法によって街は「住宅地」「商業地」「工業地」などに分類されており、その分類ごとに建ぺい率

　や容積率の標準値があらかじめ定められています。

　特にマイホームを探す際に関わってくるのが、住環境を守るための「住居系の用途地域」です。

　住宅街の代表格である「住居専用地域」には、大きく分けて以下のような分類があります。

• 
  
• 　・第一種・第二種低層住居専用地域
• 主に1〜2階建ての戸建て住宅が立ち並ぶ、最も静かで環境が良いエリアです。
• 建ぺい率は30〜60%、容積率は50〜200%と低めに設定されており、ゆったりとした街並みになりま
• す。
• 　・第一種・第二種中高層住居専用地域
• マンションや3階建て以上の住宅も建てられるエリアです。
• 建ぺい率は30〜60%、容積率は100〜500%と高めに設定されており、土地を立体的に活用できます。

　このように、「どんな街並みにしたいか」という目的に応じて、建ぺい率と容積率がコントロールされていま

　す。

　それでは、実際の土地（100㎡＝約30.25坪）を例に、指定される建ぺい率・容積率によって建てられる家

　のサイズがどのように変わるかシミュレーションしてみましょう！

• 　・条件：敷地面積 100㎡ / 建ぺい率 50% / 容積率 100%
• 　・建築できる1階の最大面積：100㎡ × 50% ＝ 50㎡（約15.1坪）
• 　・建築できる建物全体の最大床面積：100㎡ × 100% ＝ 100㎡（約30.25坪）
• 
  

　【建てられる家のイメージ】 

1階が50㎡、2階が50㎡の「合計100㎡（2階建て・2LDK〜3LDK）」のゆったりとした家が建てられま

す。

敷地の半分（50㎡）は庭や駐車スペースとして活用できるため、日当たりが良く開放的な住環境になり

ます。

• 　・条件：敷地面積 100㎡ / 建ぺい率 60% / 容積率 200%
• 　・建築できる1階の最大面積：100㎡ × 60% ＝ 60㎡（約18.1坪）
• 　・建築できる建物全体の最大床面積：100㎡ × 200% ＝ 200㎡（約60.5坪）

　【建てられる家のイメージ】 

1階を60㎡にして、1階60㎡＋2階60㎡＋3階60㎡＝180㎡といった「3階建ての広い家」や、1階にビル

トインガレージを備えた大型住宅、さらには二世帯住宅も建築可能です。

同じ100㎡の土地でも、ケース①の2倍の広さの室内空間を確保できます。

　シミュレーションからお分かりいただける通り、「土地の面積が全く同じ100㎡」であっても、指定されて

　いる建ぺい率・容積率によって建てられる建物の広さは最大2倍も変わってしまいます！

　「安い土地を見つけた！」と思って購入しても、建ぺい率・容積率が厳しく、希望していた広さの家や部屋

　数が建てられなかった…という失敗談は後を絶ちません。

　土地を探す際は、坪数や価格だけでなく、必ず建ぺい率・容積率を確認することが不可欠です。

　理想のマイホームを建てるために、土地検討時は以下のステップでチェックを行いましょう。

1. 
   
2. 　1.用途地域と建ぺい率・容積率を確認する（不動産の販売図面に記載されています）
3. 　2.前面道路の幅員（幅）を確認する（※道路の幅が狭いと、容積率がさらに制限されるルールもあります）
4. 　3.角地緩和や耐火建築物による緩和が使えるかプロに確認する
5. 　4.建てたい建物のイメージ（階数・部屋数）と土地の制限が合致しているか擦り合わせる

　最後に、今回ご紹介した重要ポイントをおさらいしましょう！

• 
  
• 　・建ぺい率：土地を真上から見たときの建物の割合（お弁当箱の中のおかずの広さ）
• 　・容積率：建物全体の床面積を足した合計の割合（建物のトータル体積・高さ）
• 　・用途地域：住宅街のルールによって、建ぺい率・容積率の上限が決まる
• 　・注意点：同じ土地面積でも、制限数値によって建てられる家の大きさが大きく変わる

　この2つの数値を正しく理解しておくだけで、土地探しや間取りの打ち合わせが格段にスムーズになり、失敗

　のリスクを大幅に減らすことができます。

　「希望の間取りがこの土地に建てられるか不安…」 「複雑な建築制限について、プロのアドバイスを聞き

　ながら土地を探したい」

　そんな時は、ぜひサンスターホームにご相談ください！

　サンスターホームでは、お客様の理想の暮らしやご予算を丁寧にヒアリングし、建ぺい率・容積率はもちろ

　ん、日当たりや周辺環境、将来の資産価値まで見据えた最適な土地のご提案・建築プランのご案内を行って

　おります。

　まずはお気軽にお問い合わせ・ご来店ください。

　皆様の理想のマイホームづくりを心を込めてサポートいたします！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

• 株式会社サンスターホーム 公式サイト

「この家は100平米って書いてあるけど、坪に直すとどれくらい？」

「30坪の土地って、結局どれくらいの広さなの？」

このように、頭の中で広さをパッとイメージできずに困ってしまうお客様は非常に多いです。

そこで今回は、不動産のプロである株式会社サンスターホームが、「坪・畳・平米」のカンタンな換算法から、直感的に広さを掴むコツまでをわかりやすく解説します！この記事を読めば、物件探しがもっと楽しく、スムーズになりますよ。

　不動産広告で単位が混在している理由は、日本の歴史的な長さの単位（尺貫法）と、国際基準の単位（メー

　トル法）が入り混じっているからです。

• 
  
• 　・平米（㎡）
• 現在の建築基準法や不動産の登記など、公的な書類で必ず使われる標準単位です。
• 　・坪（つぼ）
• 昔からの土地取引の名残で、現在でも土地の売り買いや戸建ての面積を話す際に業界で広く使われていま
• す。
• 　・畳（じょう）（帖）
• お部屋の広さを直感的にイメージしやすいため、主にマンションやアパートの居室の広さを表すのに使わ
• れます。

このように、それぞれの単位に得意分野があるため、現在でも3つの単位が並行して使われているのです。

　「計算が苦手…」という方もご安心ください。基本となる数字を1つ覚えるだけで、スマホの計算機を使えば

　一瞬で単位を変換できるようになります。

　まず、これだけは絶対に覚えておきたい基本の基準がこちらです。

　【超基本のゴールデンルール】

1坪 ＝ 約3.3㎡ ＝ 畳約2枚分（2帖）

　イメージとしては、一般的なご家庭の「バスルーム（一坪風呂）」や「洋式トイレ2個分」がちょうど

　「1坪（畳2枚分）」の広さに相当します。

　物件情報を見ていて「〇〇㎡って何坪？」「〇〇坪って何㎡？」となったら、スマホを出して次の計算式を

　入れてみてください。

• 
  
• 　・平米（㎡）から「坪」を出す方法
• ㎡×0.3025＝坪

（※簡易計算なら ㎡÷3.3でもOK！）

（例：100㎡ × 0.3025 ＝ 30.25坪）

• 
  
• 　・坪から「平米（㎡）」を出す方法
• 坪×3.3＝㎡

（例：30坪 × 3.3 ＝ 99㎡）

• 
  
• 　・坪から「畳（帖）」を出す方法
• 坪×2＝畳（帖）

（例：30坪 × 2 ＝ 約60畳）

　この計算式さえ覚えておけば、どのような物件情報が出ても一瞬で頭の中で広さを換算できます！

　数値だけでなく、「実際に住むとしたらどれくらいの広さ感なのか」を坪数ごとに見ていきましょう。

　単身者向けの広めのワンルームや、一人暮らしでゆったり過ごせる1LDK、コンパクトな2Kくらいの広さで

　す。

　都心のマンションなどに多く見られます。

　2〜3人ファミリーが快適に暮らせるマンションの標準的なサイズ感です。

　リビングダイニングに加えて、子供部屋や寝室を2〜3部屋確保できます。

　日本で建てられる新築一戸建て（3LDK〜4LDK）で最も一般的で人気のある広さです。

　4人家族でそれぞれのお部屋を持ち、車を1〜2台止めるスペース（敷地面積の場合）も確保しやすくなりま

　す。

　平均的な戸建てよりもひと回り大きく、広々としたLDKに加えて和室や書斎を設けたり、5LDK以上の間取り

　にすることも可能です。

　敷地にゆとりができるため、庭や並列駐車場も作りやすくなります。

　完全分離型の二世帯住宅を建てたり、大きな庭や複数台分の駐車場を設けるのに十分な広さです。

　平屋を建てたい場合にも人気のある坪数です。

【コラム】身近なあの場所って何坪？スケール感をつかむ豆知識

　「数字だけだとピンとこない」という方のために、街中にある身近なものの広さを「坪」と「平米」に換算

　してみました！

　・学校の教室（1室）： 約64㎡（約19坪／約39畳）

小学校や中学校の教室1個分は、だいたい「約20坪」と覚えるとわかりやすいです。

　・大手コンビニの標準店舗： 全体で約165㎡（約50坪／畳約100枚分）

商品棚やレジなどの売り場スペースだけで見ると約115㎡（約35坪）になります。

普段お買い物をしているコンビニのフロア全体が「約35坪」と思うと、住まいの広さもイメージしやすい

のではないでしょうか。

　・テニスコート（シングルス）： 約195㎡（約59坪）

　・バスケットボールコート（正規）： 約420㎡（約127坪）

　プロの視点から、物件選びで落とし穴になりやすい注意点を3つお伝えします。

　実は「1畳」の大きさは全国統一ではありません。

　地域や建物の種類によって以下のようにサイズが異なります。

• 
  
• 　・京間（関西など）： 1畳＝約1.82㎡（一番大きい）
• 　・江戸間（関東など）： 1畳＝約1.54㎡
• 　・団地間（アパート・マンション等）： 1畳＝約1.44㎡（小さめ）

　同じ「6畳」と表記されていても、関西の戸建てと都内のマンションでは、実際の部屋の広さに差が出ること

　があるため注意が必要です。

　上記のような地域差による混乱を防ぐため、不動産の表示ルール（公正競争規約）では「1畳（帖）＝1.62㎡

　以上」で換算して表示することが義務付けられています。

　広告を見るときは「1.62㎡基準」で計算されていると覚えておきましょう。

　広告に「30坪」と書かれていても、それが「土地の広さ（敷地面積）」なのか「建物の床の合計（延床面

　積）」なのかで意味が全く異なります。

　建物を建てる際は建ぺい率（土地に対して建てられる建物の割合）があるため、例えば「30坪の土地」を買

　っても、30坪いっぱいに建物を建てることはできません。

　表記が「土地」なのか「建物」なのかを必ず確認しましょう。

　土地や戸建てを探す際によく聞く「坪単価」について解説します。

　坪単価とは、土地や建物の「1坪あたりの価格」のことです。

　物件価格÷坪数＝坪単価

　（例：3,000万円の土地 ÷ 30坪 ＝ 坪単価100万円）

　相場を比較する際に非常に便利な指標となります。

　注意したいのは、坪単価だけでお得かどうかを判断してはいけない点です。

　例えば、土地の形状が複雑（旗竿地や傾斜地など）で建築費用が高くつく場合や、インフラの引き込み費用が

　別途かかる場合は、坪単価が安く設定されていることがあります。

　トータルコストで判断することが大切です。

　不動産の広さに関する単位換算について解説しました。内容を簡単におさらいしましょう。

　・困ったときは「1坪＝畳2枚＝約3.3㎡」を思い出そう

• 1坪＝約3.3㎡＝畳約2枚分
• 平米から坪を出すなら「㎡ × 0.3025」
• 　・ファミリー向けの標準的な戸建ては「約30坪（約100㎡）」
• 身近な目安：コンビニの売り場スペースが「約35坪」

　この基本を頭に入れておくだけで、物件探しの際に広さで悩むことがぐっと減るはずです。

　「計算してみたけれど、自分たち家族にぴったりの坪数がわからない」

　「希望の間取りを建てるには、何坪の土地が必要？」

　そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ株式会社サンスターホームへご相談ください！

　お客様のごライフスタイルや将来の家族計画に合わせた最適な広さ・間取りの物件探しを、プロの視点から丁

　寧にお手伝いいたします。

　まずはお気軽にお問い合わせくださいませ！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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普段、賃貸物件や売買物件の情報を探しているときに必ず目にする「2LDK」「1DK」「3LDK」といった表記。「なんとな～く意味は知っているけれど、詳しく聞かれると自信がない…」という方も多いのではないでしょうか？

不動産の間取り図には、アルファベットや専門用語がたくさん使われています。これらを正しく理解できるようになると、間取り図を見るのがグッと楽しくなり、自分にぴったりな住まいを探すための大きなヒントになります！

今回は、サンスターホームが「今さら聞けない間取りの基本」と「間取り図の見方のコツ」を分かりやすく解説します。

　まずは、間取り図の主役である「アルファベット」と「数字」の基本から紐解いていきましょう。

　間取りの「LDK」は、住まいの中で中心となる3つの空間の頭文字をとった略称です。

• 　・L（Living / リビング）：居間。家族が集まったり、テレビを見てくつろいだりする部屋です。
• 　・D（Dining / ダイニング）：食堂・食事空間。ダイニングテーブル等を置いて食事をするスペースです。
• 　・K（Kitchen / キッチン）：台所。料理をする調理スペースです。
• 
  

　つまり「LDK」とは、「居間・食事スペース・台所が一つになった広めの部屋」のことを指しています。

　間取り図を見ていると、LDK以外にもさまざまなアルファベットが出てきますよね。

　よく見かける代表的な記号の意味をサクッと整理しておきましょう。

• 　・S（Service Room / サービスルーム）
• 採光や換気の基準を満たしていないため「居室」と呼べない部屋（納戸）。
• 
  
• 　・UT（Utility Room / ユーティリティ）
• 洗濯機置き場やアイロン掛けなど、家事効率を高めるための多目的スペース。
• 
  
• 　・WIC（Walk-in Closet / ウォークインクローゼット）
• 人が入って歩ける広さのある衣類用収納部屋。
• 
  
• 　・CL（Closet / クローゼット）
• 一般的な収納・押入れスペース。
• 
  
• 　・UB（Unit Bath / ユニットバス）
• 壁・天井・床が一体成形された浴室（浴室・洗面台・トイレが一緒のタイプもあれば、浴室単体のユニッ
• トバスもあります）。
• 
  

　「2LDK」の「2」という数字は、LDK以外にある「居室（寝室や子供部屋として使える部屋）」の数を表し

　ています。

• 　・1LDK：LDK（リビング・ダイニング・キッチン） ＋ 居室が1部屋
• 　・2LDK：LDK（リビング・ダイニング・キッチン） ＋ 居室が2部屋
• 　・3LDK：LDK（リビング・ダイニング・キッチン） ＋ 居室が3部屋

　例えば「2LDK」なら、「家族で過ごすLDKのほかに、寝室や書斎として使える個室が2つある間取り」とい

　うことになります。

　「1DK」と「1LDK」のように、同じ1部屋付きでも「DK」と「LDK」の表記が分かれていることがありま

　す。

　この2つの違いは何でしょうか？

　実は、「DK」と「LDK」の違いは食事・リビングスペースの「広さ（畳数）」によって厳密に決められてい

　ます。

　公正取引協議会が定めた業界ルールがあり、居室の数によって必要な広さの基準が変わります。

　【居室が1部屋の場合（1DK / 1LDK）】

• ・DK：キッチン周りの広さが4.5畳以上 ～ 8畳未満
• ・LDK：キッチン周りの広さが8畳以上

　【居室が2部屋以上の場合（2DK / 2LDKなど）】

• ・DK：キッチン周りの広さが6畳以上 ～ 10畳未満
• ・LDK：キッチン周りの広さが10畳以上

　同じ1室＋キッチンのお部屋でも、その空間が「8畳未満」なら1DK、「8畳以上」あれば1LDKと表記される

　仕組みになっています。

　この広さの違いは、実際の生活スタイルに大きく影響します。

• 
  
• 　・1DKの暮らし（単身～二人暮らし向け）
• ダイニングスペースに小さなテーブルセットを置くことはできますが、ソファとテレビを置いてゆっくり
• 寛ぐスペースを作るのは少し厳しめです。
• 「食事と睡眠のスペースが分かれていればOK」という効率重視の方に向いています。
• 
  
• 　・1LDKの暮らし（ゆったり単身～二人暮らし向け）
• ダイニングテーブルに加えて、2人掛けのソファやTVボード、ローテーブルなどを置くゆとりがありま
• す。
• 「お友達を家に呼びたい」「仕事終わりの寛ぎ空間をしっかり確保したい」という方にぴったりです。

　「どっちを選べばいいんだろう？」と迷ったら、「自宅でどう過ごしたいか」をイメージしてみてください。

• 
  
• 　・費用重視・外食が多め・コンパクトに暮らしたい
• 部屋数が同じなら賃料や物件価格が抑えられやすい「DK」がおすすめ。
• 
  
• 　・インテリアにこだわりたい・家で過ごす時間が長い
• 大型家具も配置しやすい「LDK」がおすすめ。

　間取り図やマンションのパンフレットを見ていると、お部屋の内部だけでなく、建物全体に関わる表記を目に

　することも多くあります。

　物件情報で「2LDK+S」や「2SLDK」という表記を見たことはありませんか？ 

　この「S」は先ほど触れたサービスルーム（Service Room）のことです。

　日本の建築基準法では、人が長い時間過ごす「居室」として認められるために「部屋の床面積に対して一定以

　上の採光（窓の大きさ）や換気設備が必要」というルールがあります。 

　窓が小さかったり、隣の建物との距離が近くて光が入りにくかったりする部屋は、広さが6畳以上あっても法

　律上「居室」と表記できず「サービスルーム（納戸）」と表記されます。

　プロのワンポイントアドバイス

サービスルームは表記上「納戸」になりますが、空調設備やコンセントが設置できれば、実質的に「書

斎」「テレワーク部屋」「衣裳部屋」「キッズスペース」として十分活用できます。

実質3部屋として使えるのに、表記が「2LDK+S」のため同エリアの3LDKよりお得に購入・賃貸できるケ

ースもあり、非常に狙い目の間取りです！

　人気の収納設備であるWICやSICも、頭文字の略称です。

• 
  
• 　・WIC（ウォークインクローゼット）
• 人が入れる歩行スペースがある衣装部屋。ハンガーパイプや棚が立体的に配置されています。
• 
  
• 　・SIC（シューズインインクローゼット / シューズインクローゼット）
• 玄関横にある、靴を履いたまま入れる大型収納。ゴルフバッグやベビーカー、アウトドア用品をそのまま
• しまえるため、近年非常に人気があります。

　分譲マンションや賃貸マンションの間取り図には、戸建てにはないマンション特有の図面記号や共用施設の表

　記が登場します。

　① 図面内でよく見る記号

• 　・MB（メーターボックス）
• 電気・ガス・水道などのメーターが収納されているスペース。
• 玄関ドアのすぐ横の外廊下に設置されているのが一般的です。
• 　・PS（パイプスペース）
• 上下水道やガスなどの配管が通っている縦穴スペース。
• 室内の一部に設置されており、ここには家具を置くことができません。
• 　・アルコーブ / ポーチ
• 共用廊下から玄関ドアまでの引き込みスペース。
• 玄関ドアを開けたときに廊下を歩く人とぶつからない配慮がされています。

　② 快適な暮らしを支える共用設備

マンションならではの利便性を高める共用設備も、チェックしておきたいポイントです。

• 　・宅配ボックス
• 不在時でも荷物を受け取れる設備。ネット通販をよく利用する現代の暮らしには欠かせない施設です。
• 　・24時間利用可能なゴミ置き場
• 曜日や時間を気にせずいつでもゴミ出しができる共用スペース。室内を衛生的に保てます。
• 　・オートロック・防犯カメラ
• エントランスに設置されたセキュリティ設備。部外者の侵入を防ぎ、防犯性を高めます。

　③ 共用施設（大型マンションの場合）

最近の新築マンションや大規模マンションでは、敷地内に便利な共用施設が備わっているケースが増えて

います。

• 　・キッズルーム・ママラウンジ：雨の日でも子供を安全に遊ばせることができるスペース。
• 　・コワーキングスペース・ライブラリー：在宅ワークや勉強に集中できる共有デスクスペース。
• 　・ゲストルーム：親戚や友人が泊まりに来た際に利用できる宿泊用のお部屋。

　間取り図を見る際は、お部屋の中だけでなく「マンション全体にどんな共用設備・施設があるか」も合わせて

　確認すると、暮らしのイメージがより鮮明になります。

　最後に、数字やアルファベットのスペックだけに惑わされず、本当に住みやすい間取りを見つけるための実践

　的なコツを3つご紹介します。

　どれだけ「〇LDK」の数値が大きくても、動線が悪いお部屋は暮らしにくさを感じてしまいます。

　特に意識したいのが「家事動線」です。

• 
  
• 　「キッチンから洗面所（洗濯機）までの距離が近いか？」
• 　「洗濯物を干すベランダまでの移動はスムーズか？」
• 　「買い物から帰ってきたとき、玄関からキッチンへ重い荷物をすぐ運べるか？」

　頭の中で朝の準備や家事の流れをイメージしながら、間取り図の上に矢印を描いて移動パターンをチェックし

　てみましょう。

　広さが十分にあるLDKでも、「壁が少なくて家具が置きにくい」という落とし穴があります。

• 
  
• 　・ドアや窓の位置
• 引き戸なのか開き戸なのかによって、家具を置ける壁面スペースが変わります。
• 　・コンセントの位置と数
• テレビを置きたい位置にアンテナ端子やコンセントがあるか、キッチン家電を使う位置に十分なプラグが
• あるかを確認しましょう。

　家具の配置をあらかじめ想定しておくことで、「買った家具が入らない」「配線がゴチャゴチャになる」とい

　った失敗を防げます。

　「うちは4人家族だから絶対3LDK以上じゃないとダメ」と思い込んでいませんか？

　実は、壁を仕切れる可動間仕切りがついた「2LDK（広めのLDK＋2部屋）」の物件を選び、子供が小さいう

　ちは広いリビングとして使い、成長したら個室として区切る…といったフレキシブルな使い方を選ぶご家庭も

　増えています。

　お部屋の「数」だけでなく、「空間の使い方・可変性」に目を向けることで、予算内でより広々と快適に暮ら

　せる選択肢が広がるケースもたくさんあります。

　今回は、間取り図に出てくる「LDK」の意味やアルファベットの基本、そして失敗しないお部屋選びのポイン

　トを解説しました。

　今回の豆知識のおさらい

1. LDKは「リビング・ダイニング・キッチン」が一体になった空間のこと。
2. DKとLDKの違いは、キッチン周りの「畳数（広さ）」で決まる。
3. S（サービスルーム）は納戸表記だが、工夫次第で居室のように快適に使える！
4. MBやPS、宅配ボックスなどマンション特有の設備表記もチェックすると生活イメージが湧きやすい。
5. 間取りを選ぶときは「〇LDK」という数字だけでなく、家事動線や家具配置のしやすさを重視することが
6. 大切！

　間取り図の読み方を知っておくと、ポータルサイトで物件を検索するときや、チラシを見るときに「暮らしの

　イメージ」が何倍も膨らむようになります。

　ぜひ今回の豆知識を参考に、あなたやご家族にとって理想の「心地よい間取り」を探してみてくださいね！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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「空き家のまま持っていると税金が高くなると聞いたけれど、どうすればいい？」

少子高齢化が進む現代、このような「空き家・相続物件」の処分に悩む方が増えています。自分が住んでいない物件の売却は、手続きや税金のルールが複雑で、ついつい後回しにしてしまいがちです。

しかし、空き家の放置は百害あって一利なし。

不動産売却ブログシリーズの第５回となる今回は、空き家・相続物件の売却に特化し、「基本の流れ」から「税金の特例」、そして「特有の売却術」までをSunstar Homeが徹底解説します！

　自分が暮らしているマイホームの売却とは異なり、空き家や相続物件の売却には専門的な手続きや超えるべ

　きハードルがいくつか存在します。

　まずは全体像を正しく把握することから始めましょう。

　相続物件を売却する際の大まかな流れは、以下の6つのステップに分かれます。

1. 　１．遺産分割協議：相続人全員で「誰がどの割合で不動産を引き継ぐか」を話し合い、合意します。
2. 　２．相続登記（名義変更）：不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から、相続人に変更します。
3. 　３．物件の査定依頼：不動産会社に物件の状態や周辺相場を見てもらい、売り出し価格の目安を決めます。
4. 　４．媒介契約の締結：売却を依頼する不動産会社を選び、正式に契約を結びます。
5. 　５．売却活動・売買契約：買い手を探し、条件が折り合えば不動産売買契約を締結します。
6. 　６．決済・引き渡し：売却代金を受け取り、買い手に鍵と所有権を移転します。

　通常の売却と大きく異なるのは、売り出す前段階（ステップ1〜2）に法律上の手続きが必要になる点です。

　物件を売りに出すためには、大前提として「その物件の所有者があなたであること」を証明できなければな

　りません。

　亡くなった親御様の名義のままでは、どれだけ良い買い手が見つかっても売買契約を結ぶことは不可能で

　す。

　そこで必要となるのが「相続登記（名義変更）」です。

　登記を行うには、遺産分割協議書や戸籍謄本など多くの書類が必要となるため、司法書士などの専門家と連

　携しながら早めに進めるのが確実です。

　空き家・相続物件の売却にかかる期間は、一般的に「3ヶ月〜6ヶ月程度」が目安と言われています。

　ただし、これは不動産会社が売却活動を始めてから引き渡しまでの期間です。

　前述の「遺産分割協議」が難航したり、必要書類の収集に時間がかかったりすると、売り出しまでに数ヶ月

　〜数年を要してしまうケースもあります。

　スケジュールには十分な余裕を持っておくことが大切です。

　相続物件の売却において、最も意識しなければならないのが「時間」です。

　後に詳しく解説する「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった強力な税制優遇

　措置は、多くが「相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限が設けら

　れています。

　この期限を1日でも過ぎると、数十万〜数百万円単位の税金優遇を受けられなくなるため、まさに「時間と

　の勝負」となります。

　「うちの実家はいくらで売れるのだろう？」というのは、誰もが気になる疑問です。

　不動産の査定価格や実際の売却相場は、主に以下の4つの要素の組み合わせによって決定します。

　不動産査定において、最も大きなウエイトを占めるのが「立地」です。

　最寄り駅からの徒歩分数、周辺の商業施設の充実度、治安の良さなどはもちろんのこと、その地域全体の人

　口動態（住宅地として人気があるエリアかどうか）によって需要の総量が決まります。

　需要が高いエリアであれば、建物が古くても土地としての価値が高く維持されます。

　建物の評価は、築年数によって大きく左右されます。

　一般的な木造住宅の場合、築20年〜25年を過ぎると税法上の法定耐用年数を迎え、建物自体の査定価値は

　ほぼゼロになることが一般的です。

　しかし、価値がゼロだからといって売れないわけではありません。

　「リフォームすれば十分住める状態」であれば古家付きとして売却できますし、雨漏りやシロアリ被害が深

　刻で老朽化が激しい場合は「解体前提の土地」としての評価になります。

　土地の形状も重要です。正方形や長方形などの「整形地」は建物を建てやすいため高く評価されますが、L

　字型の「旗竿地」や傾斜地などは評価が下がる傾向にあります。

　また、隣地との「境界」が明確になっているかどうかも査定に影響します。

　境界が曖昧な土地はトラブルの原因となるため、売却前に確定させる必要があります。

　不動産市場は生き物です。

　金利の動向や住宅ローンの利用しやすさ、近隣での新築物件の供給状況などによって、相場は常に変動して

　います。

　「少しでも高く売りたい」と時期を待ちすぎるのもリスクですが、地域の市場動向を熟知した不動産会社と

　相談し、最適なタイミングを測ることが成功への近道です。

　相続物件の売却は、当事者が複数になったり、長年放置された物件を扱ったりするため、通常の売却にはな

　い特有の落とし穴が存在します。

　相続物件売却で最も多いトラブルが、親族間（兄弟姉妹など）の意見の対立です。

　「一人は売りたいが、もう一人は思い出として残したい」「売却代金の分配割合で揉める」といったケース

　です。

　これらを回避するためには、遺産分割協議の段階で「換価分割（かんかぶんかつ）」を選択肢に入れるのが

　有効です。

　これは、不動産を一度売却して現金化し、その現金を法律の割合や合意した割合で綺麗に分け合う方法です。

　不動産のまま分けるよりも不公平感がなく、トラブルを防ぎやすくなります。

　古い実家などに多いのが、「隣の家との境界線がどこにあるか分からない」「大昔に増築した部分が未登記の

　ままになっている」という問題です。

　境界が不明なまま引き渡してしまうと、後に「境界を越境している」と隣人からクレームが入り、大きなトラ

　ブルに発展しかねません。

　売却活動の開始と同時に、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行うなど、問題の芽を事前に摘んでおく

　ことが不可欠です。

　長期間誰も住んでいない空き家を放置していると、自治体から「特定空家等」に指定されるリスクが生じま

　す。

　倒壊の危険性や、ゴミの放置による衛生上の悪化などが認められた場合、指定を受けてしまうと土地に対する

　固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍に跳ね上がってしまいます。

　さらに、台風で瓦が飛んで通行人に怪我をさせたり、放火による火災が発生したりした場合、所有者が管理怠

　慢として数千万円規模の損害賠償責任を負うリスクもあるのです。

　不動産が売れたからといって、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。

　売却には様々な費用や税金がかかります。事前におおよその計算をしておきましょう。

　主な諸費用と、その発生タイミングは以下の通りです。

　特に解体費用は大きな出費となるため、事前に見積もりを取り、「古家付きで売り出して、売れなければ解体

　する」といった戦略を立てる必要があります。

　不動産を売却して利益（購入した時の金額よりも高く売れた場合）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得

　税（所得税・住民税）」が課税されます。

　相続物件の場合、「親がいくらで買ったか分からない」というケースが多々あります。

　その場合、売却価格の5%を購入額（取得費）として計算しなければならないルールがあり、利益が大きく膨

　らんで税金が高くなってしまう傾向があります。

　前述の税金負担を解消するための非常に強力な特例が、「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

　これは、一定の要件を満たす空き家を売却した場合、売却益から最大3,000万円まで差し引くことができる

　（＝実質非課税になる）制度です。

　主な適用条件は以下の通りです。

• 
  
• 　・相続開始の直前において、亡くなった方が一人で暮らしていたこと
• 　・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準の物件）
• 　・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 　・耐震基準を満たすか、あるいは建物を解体して更地にして売却すること

　非常にお得な制度ですが、要件の確認や証明書の取得が必要なため、適用を検討する場合は早めに不動産会社

　や税理士に相談しましょう。

　もし今回の相続において「相続税」をすでに納めている場合、「取得費加算の特例」を受けられる可能性があ

　ります。

　これは、相続税の申告期限から3年以内に相続不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を物件の取得費

　（経費）に上乗せして計算できる制度です。

　これにより売却益が圧縮され、譲渡所得税を安く抑えることができます。

　空き家や相続物件をスムーズに売却するには、通常のマイホーム売却とは違った「アプローチ」が必要です。

　特有の課題をクリアするための4つの売却術をご紹介します。

　「実家は地方にあるけれど、自分は東京に住んでいる」というように、物件と現在の住まいが離れているケー

　スは非常に多いです。

　何度も現地へ往復するのは時間的にも経済的にも大きな負担になります。

　現代の不動産売却では、事前の査定から販売活動の報告、さらにはIT重説（オンラインでの重要事項説明）

　や郵送・電子署名を用いた売買契約など、「一度も現地に足を運ばずに売却を完了させる」ことが可能です。

　遠方対応に慣れており、地元のネットワークが強い不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵となりま

　す。

　空き家売却の最初の高いハードルが、家の中に残された家具や家電、衣類などの「残置物（遺品）」の処理

　です。

　すべてを自分たちで片付けようとすると、精神的にも肉体的にも疲弊してしまいます。

　まずは「アルバムや貴重品など、自分たちで引き取るもの」だけを選別し、残りの大型家具などはプロの遺

　品整理業者や不用品回収業者に見積もりを依頼するのがスマートです。

　不動産会社によっては、提携している信頼できる回収業者を紹介してくれるケースもあります。

　売り出しを始めてから買い手が見つかるまでの間も、物件の品質を落とさないための維持管理が必要です。

　特に夏場の雑草の繁茂や、ポストにチラシが溜まる状態は、「管理されていない空き家＝防犯上危ない」と

　いう印象を買い手や近隣に与えてしまいます。

　定期的に現地の様子を見に行ってくれる、あるいは簡易的な巡回・管理サービスを提供してくれる不動産会

　社と媒介契約を結んでおくと、遠方にいながらでも安心して売却活動を見守ることができます。

　「親族間で早く現金を分配したい」「遠方なので管理の手間をこれ以上かけたくない」「周囲に知られずに

　ひっそり処分したい」という場合、一般的な市場で買い手を探す「仲介」ではなく、不動産会社が直接物件

　を買い取る「不動産買取」という選択肢が非常に有効です。

　仲介に比べて売却価格は低くなる傾向がありますが、最短数日から数週間で現金化ができ、残置物もそのま

　まで引き取ってもらえるケースが多いため、タイムリミットが迫っている相続物件においては極めて強力な

　解決策となります。

　全5回にわたってお届けしてきた不動産売却ブログシリーズも、いよいよこれで最終回です。

　最後に、空き家・相続物件の売却を後悔なく成功させるための「3つの約束」を胸に刻んでください。

　空き家は、持っているだけでお金とリスクを消費し続ける存在です。

　「とりあえず様子見」は、将来の選択肢を狭めることと同義です。

　まずは家族や親族と話し合い、「売却する」という方向性を早期に固めることが、すべての始まりです。

　法律、税金、登記、解体、そして片付け。相続物件の売却には多くのプロフェッショナルの力が必要です。

　これらをバラバラに手配するのではなく、窓口となってワンストップでサポートしてくれる、空き家・相続

　物件に強い不動産会社を味方につけてください。

　私たちSunstar Homeも、お客様の状況に寄り添った最適なご提案をお約束します。

　税制上の特例を受けるための「3年以内」という期限は、あっという間にやってきます。

　登記の手続きや片付けにかかる時間を逆算し、ゆとりを持ったスケジュールで動くことが、結果として何百

　万円もの得（あるいは損の回避）につながります。

　大切な方が遺してくれた不動産という資産。

　それを「お荷物」にしてしまうか、「次のステップへの資産」に変えられるかは、あなたの最初の一歩にか

　かっています。

　少しでも不安や疑問があれば、まずは現状の査定から、お気軽にSunstar Homeへご相談ください。

　皆様の不動産売却が、安心で後悔のないものになるよう、全力でサポートさせていただきます！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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不動産を売却する際、すでに引っ越しを終えて「空き家」の状態で売り出すケースだけでなく、実際にその家に「居住中」の状態で売り出すケースは非常に多く存在します。むしろ、次の住まいの資金計画や生活の利便性を考慮し、居住中のまま売却活動を行うことの方が一般的とも言えます。

しかし、居住中の売却には「購入希望者が内覧に来る」という、空き家売却にはない最大のハードルが存在します。売主様の日常生活を維持しながら、いかに物件の魅力を最大限に伝え、高値売却を成功させるか。本記事では、サンスターホームの視点から居住中売却のメリット・デメリット、内覧対策、物件種別ごとの注意点、形成して失敗しないための資金計画までを徹底的に解説します。

　居住中の状態で不動産を売り出すことには、金銭面および物件管理の面から主に3つの大きなメリットがあり

　ます。

• 　・正確な資金計画が立てられる
• 家が売れてから次の住まいを購入（または賃貸）するため、現在の住まいの売却確定額を次の住まいの予
• 算にそのまま充てることができます。
• 二重ローンのリスクを完全に回避できるため、精神的にも極めて安全な取引が可能です。
• 　・防犯上のリスクが極めて低い
• 空き家は空き巣、放火、不法占拠などのターゲットになりやすいですが、人が住んでいることで防犯性が
• 維持されます。
• 　・物件の品質維持・劣化防止
• 建物は人が住まなくなると、換気が行われず湿気がこもり、急速に傷み始めます。居住中であれば、日常
• 的な掃除や換気、通水が行われるため、家としてのコンディションを良好に保つことができます。

　一方で、居住中ならではの負担や制限も理解しておく必要があります。

• 　・内覧対応によるスケジュール制限と精神的負担
• 購入希望者が現れるたびに、週末などを中心に内覧のスケジュールを合わせる必要があります。
• プライベートな時間を割かなければならず、見ず知らずの人が家に入るため、一定の精神的ストレスが伴
• います。
• 　・生活感による第一印象の低下リスク
• 家具や荷物が置かれた状態であるため、どうしても部屋が狭く見えたり、生活臭が残ったりしてしまい、
• 空き家に比べて「購入後の暮らし」をイメージしにくくなることがあります。
• 　・引き渡しスケジュールの制約
• 売買契約が成立したあと、速やかに次の住まいへ引っ越す準備を進める必要があります。
• 「家は売れたけれど次の家が決まっていない」という事態を防ぐため、常にスケジュール調整に気を配ら
• なければなりません。

　居住中売却と空き家売却のどちらが適しているかは、売主様の「資金力」と「売却の緊急度」によって決まり

　ます。

　居住中売却において、売却価格と成約スピードを左右する最大の鍵が「内覧対策」です。

　購入希望者は、ポータルサイトの写真だけでなく「実際の雰囲気」を確かめに来ます。

　購入意欲を劇的に高める4つの極意を紹介します。

　人の第一印象が数秒で決まるように、住宅の印象も「玄関をまたいだ瞬間」に決まります。

　玄関には極力靴を出さず、すべて下駄箱に収納してください。

　また、たたきを水拭きして明るい印象を持たせることが鉄則です。

　そして、購入希望者（特に女性）が最も厳しくチェックするのが「水回り（キッチン、浴室、洗面所、トイ

　レ）」です。

　水垢、カビ、油汚れは致命的なマイナス印象を与えます。

　鏡をピカピカに磨き、排水口の掃除を徹底してください。

　もし長年の頑固な汚れがある場合は、売却活動の前にそこだけプロのお掃除業者（ハウスクリーニング）を入

　れることを強くお勧めします。数万円の投資で、数百万円の値下げ交渉を防ぐことができます。

　居住中の家はどうしても家具や生活用品で狭く見えがちです。

　理想は「モデルハウス」に近い状態ですが、生活している以上それは困難です。

　そこで、以下のポイントを徹底しましょう。

• 　・床やテーブルの上に物を置かない
• 床が見える面積が広ければ広いほど、部屋は広く感じられます。
• 　・段ボールを活用して一時避難
• すぐに使わない季節物や趣味の道具、子供のおもちゃなどは事前に段ボールに詰め、クローゼットの奥に
• しまうか、トランクルームなどを活用して外に出してしまいましょう。
• 　・家族の写真や個人の嗜好品は隠す
• 買主が「自分がここに住むイメージ」を持ちやすくするため、極力個人的なアイテムは目立たない場所へ
• 移動させます。

　人間の五感に訴えかける演出は非常に効果的です。

• 
  
• 　・明るさの演出
• 内覧当日は、昼間であっても家中の照明をすべて点灯させてください。
• カーテンも全開にし、可能な限り室内を明るく見せます。暗い部屋はそれだけで陰気な印象を与え、物件
• の価値を下げてしまいます。
• 　・温度のコントロール
• 夏は少し肌寒いくらいに冷やし、冬は汗ばまない程度に暖かくしておきます。
• 家に入った瞬間に「快適だ」と感じさせることが重要です。
• 　・「臭い」の除去
• 住んでいる本人は気づきにくい「生活臭（ペット、タバコ、料理、洗剤の匂い）」は、他人はすぐに気づ
• きます。
• 内覧の数日前から芳香剤などは片付け、無香空間を意識して換気を徹底してください。
• 換気扇を回し、窓を開けて風を通すだけでも大きく変わります。

　内覧時、売主様は「営業マン」になる必要はありません。

　過度なアピールは逆効果になります。基本のスタンスは「質問されたら笑顔で親切に答える」ことです。

　「近所のスーパーの品揃えが良い」「ゴミ出しのルールが楽」「ご近所さんが優しい」といった、実際に住ん

　でいる人にしかわからない「周辺環境の生の情報」を伝えると、購入希望者に非常に喜ばれ、安心感につなが

　ります。

　また、ネガティブな質問（例：冬の寒さなど）に対しても、隠さずに「うちはこうやって対策していました

　よ」と誠実に答えることで、信頼関係が生まれ、契約へと繋がりやすくなります。

　居住中の売却であっても、その対象が「一戸建て」か「分譲マンション」かによって、アピールすべきポイン

　トや注意すべきリスクは大きく異なります。

　それぞれの特徴に合わせた戦略が必要です。

　一戸建ての居住中売却で最も見落としがちなのが「外観・敷地内」です。

　買主は車を降りて、あるいは門扉を開ける前から物件を査定しています。

• 
  
• 　・庭木の剪定と草むしり
• 庭が雑草で荒れていたり、木が伸び放題になっていたりすると、「管理が行き届いていない家＝建物内部
• も傷んでいるかもしれない」という疑念を持たれます。
• 売り出し前に必ず綺麗に手入れをしましょう。
• 　・境界の明示と越境の確認
• 隣地との境界線がはっきりしているか、隣の家の木がこちらの敷地に入ってきていないか（またはその
• 逆）を事前に確認しておきます。
• 居住中であれば、隣人との関係性を維持したままスムーズに確認が進められます。

　マンションの場合、専有部分（室内）の綺麗さだけでなく、マンション全体の「管理状態」が厳しくチェック

　されます。

• 　・エントランスや駐輪場のチェック
• 内覧者が通るルート（エントランス、エレベーター、廊下）の雰囲気を事前に確認しておきましょう。
• もしゴミが落ちていたり、駐輪場が乱れていたりする場合は、管理会社に対応を促すことも手です。
• 　・管理費・修繕積立金の情報整理
• 買主は毎月のランニングコストを非常に気にします。
• 現在の金額だけでなく、近い将来に値上げの計画があるかどうかなど、管理組合の総会議事録や資料を整
• 理し、いつでも正確に答えられるようにしておきます。

　一般的に、マンションよりも一戸建ての方が内覧時のチェックポイント（外壁、床下、屋根、庭など）が多い

　ため、1回あたりの内覧時間が長くなる傾向があります。

　また、マンションは駅近くなどの好立地が多く、ふらっと内覧を希望されるケースも多いため、柔軟なスケジ

　ュール対応が求められます。

　いずれの場合も、不動産会社と密に連絡を取り合い、「毎週〇曜日の〇時～〇時までは内覧可能」といった枠

　をあらかじめ決めておくと、生活のリズムを崩さずに済みます。

　居住中売却の成敗は、実務的な内覧対策だけでなく、裏側にある「お財布事情」と「時間の管理」をいかに綿

　密に行うかにもかかっています。

　居住中売却の進め方には、主に以下の2つのパターンがあります。

1. 　・売り先行（売却を先に行う）
2. 家が確実に売れてから新居を探す。
3. 資金計画が狂わないため最も安全ですが、新居が見つかるまでの間、一時的に「仮住まい（賃賃マンショ
4. ンなど）」に引っ越さなければならない可能性があり、その場合は引っ越し費用が2回分かかるデメリット
5. があります。
6. 　・買い先行（購入を先に行う）
7. 理想の新居を見つけて先に引っ越してから、元の家を売り出す。
8. 引っ越しは1回で済み、売り出すときには空き家になっているため内覧対応も楽です。
9. ただし、元の家のローンが残っている場合は二重ローンになり、資金的な体力が求められます。

　【プロのアドバイス】選択の基準

現在の住宅ローンがすでに完済している、あるいは残債が非常に少ない場合は「買い先行」でも問題あり

ません。

しかし、ローンがしっかりと残っている場合は、安全のために必ず「売り先行」を選び、不動産会社に伴

走してもらいながら進めましょう。

　売り先行の場合、「家が売れた（売買契約締結）」から「実際に新居へ引っ越す」までの期間が短く、バタバ

　タしてしまうことが最大の懸念点です。

　そこで有効なのが「引き渡し猶予（売り主の買い替え猶予）」という特約です。

　これは、買主から代金を受け取った（決済した）あとも、1週間～2週間程度、そのままその家に住み続ける

　ことを認めてもらう約束です。

　この猶予期間があることで、売主様は売却代金を使って確実に新居の決済を行い、余裕を持って引っ越し作業

　を行うことができます。

　この交渉はデリケートなため、契約前の段階で不動産会社を通じて買主に打診しておく必要があります。

　家を売却した代金で、現在組んでいる住宅ローンを完全に完済（一括返済）できるかどうかが極めて重要で

　す。

　売却額よりもローンの残高の方が多い状態を「オーバーローン」と呼びます。

　オーバーローンの場合、差額を自己資金（貯金）から持ち出すか、あるいは新たに「買い替えローン（住み替

　えローン）」を組んで補填しなければ、金融機関からの抵当権を抹消できず、家を売ることができません。

　まずは現在のローンの正確な残高を確認し、いくらで売れれば完済できるのかの「最低ライン」を把握するこ

　とから始めましょう。

　居住中の不動産売却は、一見すると「生活を見られる」「スケジュールが大変」といったネガティブな側面に

　目が行きがちですが、実際には「資金計画を安全にコントロールできる」「建物のコンディションを高く保っ

　たまま売り出せる」という非常に大きなメリットを持っています。

　成功のための核心は、何よりも購入希望者を迎える「徹底した内覧対策（玄関・水回りの清掃、明るさと室

　温・臭いの管理）」であり、そして一戸建て・マンションそれぞれの特性を理解したスケジュール管理にあり

　ます。

　これらをしっかりと抑えておけば、居住中であっても相場以上の高値で、かつスムーズに売却を完了させるこ

　とは十分に可能です。

　居住中の売却活動は、売主様の日々の生活と並行して進むため、お客様一人ひとりのライフスタイルやご家族

　のスケジュールに合わせた細やかなサポートが不可欠です。

　サンスターホームでは、これまで数多くの「居住中売却」「お住み替え」を成功させてきた豊富な実績とノウ

　ハウがございます。

　「住宅ローンが残っているけれど住み替えられる？」「内覧のとき、具体的にどう動けばいい？」といった些

　細な疑問や不安にも、不動産のプロフェッショナルが親心になってお答えします。

　査定は完全無料、秘密厳守で承っております。

　現在のお住まいの価値を知ることから、あなたの理想の住み替えへの第一歩を始めてみませんか？

　まずはサンスターホームまで、どうぞお気軽にご相談ください。

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

• 株式会社サンスターホーム 公式サイト

不動産の売却を考えたとき、多くの方が最初に突き当たるのが、この「土地の売却」に関する疑問です。

実は、土地の売却は分譲マンションや築浅の一戸建てを売るのとは、ワケが違います。なぜなら土地は「目に見えるお部屋（建物）」がない（または建物に価値がない）状態での取引になるため、測量や法律の規制、地中のリスクなど、土地特有のルールや落とし穴が非常に多いからです。

今回は、土地の売却を検討されている方へ向けて、売却の基本フローから相場の決まり方、トラブルを防ぐ注意点、そして特有の諸費用まで、プロの視点から分かりやすく完全解説します！

　土地売却をスムーズに進めるためには、全体のロードマップと必要な時間を把握しておくことが大切です。

　まずは基本の全体像を見ていきましょう。

　土地を売却する際の流れは、大きく分けると以下の6つのステップになります。

1. 　①売却の相談・査定依頼：不動産会社に土地の査定を依頼する
2. 　②媒介契約の締結：信頼できる不動産会社と売却活動の契約を結ぶ
3. 　③売り出し準備・売却活動：販売価格を決め、購入希望者を募る
4. 　④売買契約の締結：買い手が見つかったら、条件を合意して契約を結ぶ
5. 　⑤引き渡し準備（測量・解体など）：土地の境界を確定させ、必要に応じて建物を解体する
6. 　⑥決済・引き渡し：残代金を受け取り、土地の所有権を移転する
7. 
   

　一見すると通常の不動産売却と同じですが、ステップ5の「引き渡し準備」で行う作業の重さが、マンション

　売却などとは大きく異なります。

　不動産が売り出されてから売買契約が成立するまでの平均的な期間は、一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度です。

　しかし、土地売却の場合は、契約から実際の「引き渡し」までにさらに数ヶ月を要することが珍しくありませ

　ん。

　マンションであれば、契約から1ヶ月程度で決済・引き渡しができることも多いですが、土地の場合は「境界

　の確定測量」や「建物の解体工事」が必要になるためです。

　これらが完了しなければ引き渡しができないため、全体で半年から、状況によっては1年近くの長期戦になる

　ことを見据えてスケジュールを組む必要があります。

　土地売却における最大の分岐点が、「更地（さらち）にして売るか」それとも「古家（ふるや）付きのまま売

　るか」という選択です。

• 　更地にして売る
• 建物がないため、買い手は購入後すぐに建物を建てられます。
• 注文住宅を検討している個人や、スピーディーに開発したい不動産業者に好まれるため、早く高く売れや
• すいのがメリットです。
• ただし、事前に数十万〜数百万円の解体費用が自己負担として発生します。
• 　古家付きで売る
• 古い建物が残ったまま「土地」として売り出す方法です。売主様は事前に解体費用を払う必要がないた
• め、手元の資金に余裕がない場合でもすぐに売り出せます。
• ただし、買い手側が解体費用を負担することになるため、その分を見越した値引き交渉をされやすいとい
• うデメリットがあります。

　プロのアドバイス

迷った場合は、まずは「古家付き」として売り出し、購入希望者の条件に合わせて「契約が決まったら売

主の負担で解体して引き渡す（解体更地渡し）」という条件を提示するのが、リスクを最小限に抑える賢

い戦略です。

　分譲マンションであれば、同じマンション内の過去の売り出し事例や、お部屋の階数・向きである程度の相場

　が予測できます。

　しかし、土地は「世界に一つとして同じものがない」ため、以下の4つの要素によって価格が細かく、そして

　大きく左右されます。

　不動産の価値を決める最大の要素は、やはり「立地」です。

　最寄り駅からの徒歩分数や、周辺にスーパー、学校、病院といった生活利便施設が充実しているかどうかがベ

　ースとなります。

　これはマンションとも共通する要素です。

　土地売却において、価格を大きく上下させるのがこの要素です。 

　同じ面積の土地であっても、綺麗な長方形の土地（整形地）と、L字型や三角形の土地（不整形地）では、建

　てられる建物の自由度が違うため、価格に大きな差が生まれます。

　また、「土地がどんな道路に、どれくらい接しているか（接道状況）」は極めて重要です。

　建築基準法上、原則として「幅4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接していないと家を建てられ

　ない」というルール（接道義務）があります。

　道路の幅が狭かったり、間口が狭かったりすると、それだけで土地の評価額は下がってしまいます。

　その土地が「用途地域」のどこに属しているかによって、建てられる建物の種類や大きさが法律で制限されて

　います。 

　例えば、「建ぺい率（土地に対して建物を上から見たときの面積の割合）」や「容積率（土地に対する延床面

　積の割合）」が高い地域であれば、狭い土地でも大きな家や3階建てが建てられるため、坪単価が高くなる傾

　向があります。

　逆に、閑静な住宅街であっても規制が厳しい地域では、広い土地が必要になり、坪単価が抑えられることもあ

　ります。

　最終的な価格は、近隣で過去に似たような条件の土地が「実際にいくらで売れたか（成約事例）」をベース

　に、現在の市場の需要と供給のバランスを考慮して算出します。

　景気の動向や地域の開発状況によっても変動するため、リアルタイムの市場動向を把握することが不可欠で

　す。

　土地の取引は、建物がない分「境界」や「目に見えない地下」に関するトラブルが多発しやすい性質を持って

　います。

　以下の3つの注意点は必ず押さえておきましょう。

　分譲マンションの売却であれば、自分の所有スペース（専有部分）の壁の内側が明確なので、境界で揉めるこ

　とはありません。

　しかし、土地の売却では「どこからどこまでが売却対象の土地なのか」を隣地や道路との間で明確にする義務

　（境界明示義務）が売主様にあります。

　もし現地に「境界杭」が見当たらない場合や、過去にちゃんとした測量が行われていない場合は、土地家屋調

　査士に依頼して「確定測量」を行う必要があります。

　これには隣地オーナー全員の立ち会いと同意（署名・捺印）が必要となるため、隣人との関係性によっては時

　間がかかったり、トラブルに発展したりすることもある、土地売却の一番の山場です。

　土地を売却し、買い手が新しく家を建てようと地面を掘ったときに、土の中から昔の建築廃材やコンクリート

　塊、古い瓦、あるいは昔の井戸や浄化槽などが出てくることがあります。

　これを「地中埋設物」と呼びます。

　これらが発見された場合、売主様は「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われ、撤去費用を負担しな

　ければならない可能性が高くなります。

　古家を解体する際、地中に不審なものがないか、解体業者や不動産会社と連携してしっかり確認しておくこと

　が、のちの大トラブルを防ぐ防衛策になります。

　前述の「接道義務」を満たしていない古いお家が建っている土地の場合、今建っている建物を壊して更地にし

　てしまうと、法律上二度と新しい建物を建てることができない土地（再建築不可物件）になってしまいます。

　このような土地を良かれと思って更地にしてしまうと、土地としての価値が著しく下がり、売り物にならなく

　なってしまうという最悪の事態を招きます。

　建物を壊す前に、必ずその土地の法的規制を不動産会社に調査してもらいましょう。

　土地がいくらで売れても、その全額が手元に残るわけではありません。

　特に土地売却では、マンション売却ではかからない高額な「特有の費用」が発生することがあります。

　不動産を売却する際に共通して発生する基本費用です。

• 　・仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬です。
• 　・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代です。
• 　・登記費用（抵当権抹消など）：土地にローンが残っていた場合、抵当権を外すための司法書士への報酬や登
• 　　　　　　　　　　　　　　　  録免許税です。

　ここが、マンション売却などと大きく異なるポイントです。

• 
  
• 　確定測量費用
• 隣地との境界を確定させるための費用。土地の広さや隣接する地権者の数（個人か、自治体の道路かな
• ど）にもよりますが、一般的に約40万〜100万円程度かかります。
• 
  
• 　建物解体費用・残置物処分費用
• 更地にして売り出す場合、木造一戸建ての解体で約100万〜300万円（建物の規模や構造、立地による）
• の費用が先出しで必要になります。
• 
  

　このように、土地売却では「売り出す前、あるいは引き渡す前」にまとまった現金が必要になるケースが多い

　ことを覚えておきましょう。

　土地を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税や住民税（譲渡所得税）がかかります。 

　税率は土地を所有していた期間によって異なり、5年以下の場合は約39%、5年を超える場合は約20%とな

　っています。

　ただし、相続した古い実家を売却する場合などには、一定の要件を満たすことで利益から最大3,000万円まで

　控除できる「マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産

　（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」などが適用できる可能性があります。

　これらの特例を賢く使うことで、税負担を大幅に抑えることができます。

　土地の売却を成功させるためには、売り方の「戦略」と、信頼できるパートナー選びがすべてを左右します。

　不動産会社にも「マンションの売買仲介が得意な会社」「一戸建てが得意な会社」、そして「土地の売却や開

　発が得意な会社」といった得意分野があります。

　土地の売却では、ターゲットが「家を建てたい個人（一般の顧客）」だけでなく、「土地を仕入れて建売住宅

　を作りたい不動産業者（買取業者）」になるケースも多々あります。

　そのため、地域の建築ルールや開発行為の法律に詳しく、一般向け・業者向けの両方の販売ルートやノウハウ

　を持っている不動産会社を選ぶことが、早期・高値売却の絶対条件です。

　マンションであれば、お部屋の中を掃除して綺麗に見せる「内覧対策」をします。

　では、建物がない土地の場合はどうすればよいでしょうか？

　土地の見学対策で最も重要なのは、「草むしり（除草）」と「ゴミの不法投棄対策」です。

　雑草が鬱蒼（うっそう）と生い茂っている土地は、実際の面積よりも狭く見えたり、暗い印象を与えたりし

　て、買い手の購買意欲を著しく下げてしまいます。

　また、管理されていない土地はゴミを捨てられやすくなります。

　ロープを張って管理地であることを明示し、常に清潔で見通しの良い状態をキープしておくことが、土地の

　内覧対策における基本にして最大のコツです。

　ただの「地面」を見せられても、一般の購入希望者は「ここにどんな家が建つのか」をイメージするのが非常

　に困難です。

　そこで効果的なのが、不動産会社にお願いして、その土地の法規制に合わせて作成してもらった「建築参考プ

　ラン（間取り図や3D外観パース）」を資料として用意しておくことです。

　「ここなら、駐車場2台付きの広々とした4LDKが建ちますよ」という具体的なイメージを見せることで、買

　い手は自分の新生活を想像しやすくなり、購入への決断がグッと早まります。

　今回は土地売却の全体像と、他物件との違いについて解説してきました。最後に、あなたの土地売却を大成功

　に導くための「3つの約束」としてまとめます。

• 　約束①：スケジュールと資金計画には十分な余裕を持つ
• 測量や解体など、予期せぬ時間とコストがかかるのが土地売却です。
• 引き渡し期限に追われて値引きせざるを得ない状況を作らないよう、時間にも資金にもゆとりを持って動
• き出しましょう。
• 　約束②：土地のデメリットやリスクこそ、最初にすべて開示する
• 「再建築の規制がある」「過去に井戸があった」など、マイナスに思える情報こそ、最初に不動産会社へ
• 伝えてください。
• あらかじめ分かっていれば、それを織り込んだ正しい売却戦略を立てることができ、契約後の解約や損害
• 賠償といった最悪のトラブルを防げます。
• 　約束③：地域の土地市場と開発ルールに精通した信頼できるパートナーを選ぶ
• 土地の価値を最大限に引き出し、複雑な法律や境界の手続きをスムーズにリードしてくれる不動産会社選
• びが、何よりも重要です。

　株式会社サンスターホーム（Sunstar Home）では、地域の土地市場に精通した専門スタッフが、お客様の土

　地の個性を正しく見極め、更地・古家付きのどちらが最も利益が残るかを含めた最適な売却プランをご提案い

　たします。

　「まずはいくらで売れるか知りたい」という段階でのご相談や無料査定も大歓迎ですので、どうぞお気軽にお

　声がけください！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却の基本をプロの視点からわかりやすく解説する連載シリーズ第1回では「一戸建て売却」の流れや注意点について詳しくお伝えしましたが、第2回となる今回は、ターゲットをガラリと変えて「分譲マンションの売却」について徹底解説します。

「子どもが成長して手狭になった」「資産価値が高いうちに住み替えたい」「転勤が決まった」など、マンション売却を検討される理由は様々です。分譲マンションは一戸建てに比べて流動性が高く売りやすいと言われますが、その反面、マンション特有の評価基準や競合リスク、管理組合との兼ね合いなど、独自の戦略が必要となるポイントが数多く存在します。戸建て売却のノウハウをそのまま流用しようとすると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことも少なくありません。

本記事では、マンションならではの強みや相場形成の仕組み、失敗を避けるための注意点から、購入希望者の心を掴む内覧対策まで、高値かつ早期売却を実現するための実践的な知識を余すことなくお届けします。マンション売却を一歩リードするための「バイブル」として、ぜひ最後までお読みください。

　分譲マンションの売却手続きは、大まかに以下のステップで進みます。

　全体の流れを一戸建てと比較しながら把握することで、次に何をすべきかが明確になります。

1. 
   
2. 　１．売却準備・相場調査
3. ご自身のマンションが現在どの程度の価格で取引されているか、インターネットや過去の成約事例から大
4. まかな目安を調べます。
5. 　２．査定依頼
6. 信頼できる不動産会社に査定を依頼します。現地を見てもらう「訪問査定」によって、より正確な売り出
7. し可能価格が算出されます。
8. 　３．媒介契約の締結
9. 売却活動を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約（専任媒介・専属専任媒介・一般媒介のいずれか）を
10. 結びます。
11. 　４．売り出し活動・内覧対応
12. ポータルサイトへの掲載やチラシ配布を開始し、購入検討者の内覧を受け入れます。
13. 　５．売買契約の締結
14. 買い手との間で価格や引き渡し時期の条件が合意に至ったら、売買契約書を交わし、手付金を受領しま
15. す。
16. 　６．決済・引き渡し
17. 住宅ローンの完済手続きや抵当権の抹消を行い、鍵を渡して売却が完了します。

　マンション売却における最大の武器は、その「流動性の高さ」にあります。

　一戸建ての場合、土地の境界確認や建物のコンディションの個別性が高いため、売り出しから引き渡しまでに

　半年から1年以上を要することも珍しくありません。

　一方、分譲マンションは一般的に売り出し開始から約3ヶ月〜半年程度で決済まで完了するケースが多く、市

　場での取引スピードが非常に早いという特徴があります。

　これは、マンションを求める買い手層が「立地」や「利便性」を重視しており、希望するエリアや平米数が合

　致すれば比較的スムーズに購入意思決定を下しやすいためです。

　そのため、適切な価格設定を行えば、一戸建てに比べて短期間で確実な現金化が期待できます。

　一戸建ての査定では「土地の形状」や「建物の構造・個別劣化」が重視されますが、マンションの査定はより

　システム化されています。

　相場を左右する主要な4つの要素を解説します。

　同じマンション、同じ専有面積であっても、部屋の「位置」によって査定額には明確な格差が生まれます。

　一般的に階数が高くなればなるほど、眺望や日当たり、開放感が向上するため資産価値は高くなります。

　また、方角は「南向き」が最も需要が高く、次いで東向き、西向き、北向きの順になるのが一般的です。

　さらに、隣接する住戸が少ない「角部屋」は、窓が多く通風に優れるため、中部屋に比べて高い評価が得られ

　ます。

　マンションの価値の8割は立地で決まると言っても過言ではありません。

　特に最寄り駅からの「徒歩分数」は決定的な要素であり、駅直結や徒歩5分圏内の物件は、市場が冷え込んで

　いる時期でも価値が落ちにくい傾向にあります。

　また、周辺に大型商業施設や医療機関、学校などが充実しているかといった生活利便性に加え、エリア全体で

　再開発計画が進行している場合は、将来的な値上がりを見越したプラス査定が期待できます。

　マンションは築年数が経過するにつれて緩やかに価値が下落していきますが、一戸建てのように「築20年で

　建物価値がゼロになる」ということはありません。

　コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長いため、築浅物件はもちろん、築20〜30年が経過した物件

　でも需要は底堅く存在します。

　そして、査定において最も重視されるのが「同じマンション内や近隣の類似物件での過去の成約事例」です。

　取引データが豊富なため、極端に相場から外れた価格になりにくいのが特徴です。

　大手デベロッパーが分譲した、いわゆる「ブランドマンション」は、新築時だけでなく中古市場でも高い人気

　を誇り、値崩れしにくいという強みを持っています。

　また、物件の「総戸数」も重要で、100戸を超えるような大規模マンションは、1戸あたりの管理費・修繕積

　立金の負担が抑えられやすく、共用施設が充実しているため評価が高まります。

　何より、プロが厳しくチェックするのが「管理状態」です。エントランスの清掃状況や長期修繕計画が適切に

　運用されているかは、建物の寿命や買い手の安心感に直結します。

　流動性が高く売りやすいマンションですが、一戸建てにはない特有のハードルが存在します。

　事前に把握しておくべき3つの落とし穴を見ていきましょう。

　大規模なマンションであるほど発生しやすいのが、自分が売り出そうとしているタイミングで、別の階や異な

　る間取りの部屋が同時に売りに出される「競合」の発生です。

　購入検討者は当然、同じ建物内の物件をシビアに比較します。相手の部屋の方が価格が安かったり、リフォー

　ム済みで綺麗だったりする場合、ご自身の物件が売れ残ってしまうリスクが高まります。

　競合が存在する場合は、売り出し時期を少しずらすか、競合に負けない価格設定や条件提示を行うといった緻

　密な戦略が必要になります。

　マンションの売却にあたっては、管理組合における「修繕積立金」の状況を必ず確認しなければなりません。

　近々、大規模修繕のために修繕積立金が大幅に値上げされる計画がある場合、それは購入検討者にとって毎月

　のランニングコスト増加を意味するため、敬遠される材料になります。

　また、万が一ご自身が管理費や修繕積立金を滞納している場合、その債務は次の購入者に引き継がれるか、売

　却代金から清算する必要があるため、査定や契約の段階で必ずクリアにしておく必要があります。

　不動産取引において、物件に問題がある場合は「告知義務」が生じますが、マンションの場合は自分の部屋

　（専有部分）だけでなく、エントランスや廊下、隣の部屋といった「共有部分・他の住戸」に関するトラブル

　も告知対象になることがあります。

　例えば、隣の部屋から深刻な騒音トラブルがある、過去にマンション内で重大な事故が発生した、といった事

　実は、買い手の購入意思決定に重大な影響を及ぼすため、隠さずに開示しなければなりません。

　後々の契約解除や損害賠償請求を防ぐためにも、プロの不動産会社に事前に相談しましょう。

　売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

　マンション売却にかかる費用を正しく把握し、資金計画を立てましょう。

　売却に伴う基本的な諸費用としては、不動産会社に支払う「仲介手数料」、売買契約書に貼付する「印紙

　税」、そして売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課される「譲渡所得税」などがあります。

　これらは一戸建てとも共通する費用ですが、あらかじめ売却代金から差し引かれるものとして計算に組み込ん

　でおく必要があります。

　マンション売却ならではの手続きとして、毎月前払いしている「管理費」や「修繕積立金」の清算がありま

　す。

　引き渡し日を基準として、その月のご自身の負担分と、新しい買い手の負担分を日割りで計算し、引き渡し当

　日に買い手から売主へ返金される形で清算を行います。

　また、固定資産税・都市計画税も同様に日割り清算されるため、これらは手元に戻ってくるプラスの資金（清

　算金）として扱われます。

　売却するマンションに住宅ローンの残債がある場合、引き渡しと同時にローンの全額を一括返済し、金融機関

　が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。

　この際、金融機関に対して「一括返済手数料（繰上返済手数料）」を支払う必要があり、手続きの方法によっ

　て費用が異なります。

　また、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するための報酬や登録免許税も必要となります。

　マンション売却の成否を分けるのは、優れた売却戦略を持つ不動産会社を選ぶことと、購入希望者を迎える

　「内覧」のクオリティです。

　一戸建ての売却と異なり、マンションの売却では「ポータルサイトでの見せ方」や「ターゲット層へのデジタ

　ルアプローチ」が非常に重要になります。

　そのため、依頼する不動産会社を選ぶ際は、近隣エリアでのマンション取引実績が豊富であるか、物件の魅力

　を引き出すステージング（家具配置や写真撮影）に長けているかを厳しくチェックしてください。

　査定額の高さだけで選ぶのではなく、具体的な販売戦略とターゲット層への訴求プランを提示してくれる会社

　（サンスターホームなど）をパートナーに選ぶことが成功への近道です。

　一戸建ての内覧は「外観や庭」から始まりますが、マンションの内覧は「敷地のエントランス」から始まって

　います。

　購入希望者は、共用ロビーの綺麗さ、ゴミ置き場の管理状態、駐輪場の整理整頓状況などを細かくチェックし

　ています。

　これらは売主個人で掃除することは難しいですが、内覧当日は共用部が綺麗に保たれている時間帯を選んで案

　内する、あるいは案内時に「管理組合がしっかりしていて、いつも清掃が行き届いているんですよ」とポジテ

　ィブな声を添えるだけで、大きなアピールになります。

　専有部分（室内）において、買い手が最も厳しくチェックするのは「水回り（キッチン, 浴室, 洗面所, トイ

　レ）」です。

　特に水垢やカビ、油汚れは一気に購買意欲を減退させてしまいます。

　内覧前にはこれらをプロの手を借りるなどして徹底的に清掃し、ピカピカにしておきましょう。

　また、マンションは収納スペースが限られていることが多いため、部屋を広く見せるために不要な荷物はトラ

　ンクルーム等に預け、「生活感をできるだけ抑える」ことが、高値売却を勝ち取る内覧対策の極意です。

　分譲マンションの売却は、戸建てに比べて市場が確立されている分、戦略的なアプローチがダイレクトに結果

　に結びつきます。

　最後に、売却を大成功に導くための「3つの約束」としてまとめます。

　同じマンション内や周辺のライバル物件の動きをつねに注視し、需要と供給のバランスに応じた適正な売り出

　し価格を維持しましょう。

　独りよがりな高値設定は売れ残りの原因になります。

　パンフレットや長期修繕計画書、管理規約などの書類は、買い手の安心感を高める重要なエビデンスです。

　売却活動の初期段階から速やかに提示できるよう整理しておきましょう。

　マンション売却特有のノウハウを持ち、ご自身の物件の強みを最大限にアピールしてくれる誠実な不動産会社

　を選ぶこと。

　これこそが、安心安全で理想的な売却を叶える最大の鍵となります。

　「まずは今の価値を知りたい」「具体的な住み替え計画を相談したい」という方は、ぜひサンスターホームま

　でお気軽にお問い合わせください。

　豊富な取引実績をもとに、最適な売却プランをご提案いたします。