【不動産売却】一戸建て売却の教科書｜注文・建売の相場からトラブルを防ぐ注意点

「人生で一番大きな買い物」と言われるマイホームですが、売却する時もまた、人生を左右する大きなイベントです。

特に一戸建て（注文住宅・建売住宅）の売却は、マンション売却と比べて「土地と建物の評価方法が異なる」「境界線のトラブルが起きやすい」など、特有の複雑さがあります。

「何から始めればいいのかわからない」 「うちの家はいくらで売れるのだろう？」 「引き渡し後にトラブルになったらどうしよう……」

そんな不安を抱えている方に向けて、今回は不動産のプロの視点から、一戸建て売却の基礎知識、相場の決まり方、特有の落とし穴、そして高くスムーズに売るためのノウハウを網羅的に解説します。この記事を読めば、後悔のない一戸建て売却の第一歩を踏み出せるようになります。

　一戸建て売却を成功させるためには、まず全体のスケジュール感と、自分に合った売却方法を理解することが

　重要です。

　一戸建ての売却には、一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度の期間がかかります。全体の流れは大きく分けて以下の5ス

　テップです。

1. 　・事前準備・査定依頼（1〜2週間）
• 相場を調べ、不動産会社に査定を依頼します。
2. 　・媒介契約の締結・売り出し開始（1〜2週間）
• パートナーとなる不動産会社を選び、売り出し価格を決めて活動を開始します。
3. 　・売却活動・内覧対応（1〜3ヶ月）
• ポータルサイト等に情報を掲載し、購入希望者に家を見学（内覧）してもらいます。
4. 　・売買契約の締結（1〜2週間）
• 買主と価格や条件の交渉を行い、合意したら売買契約を結びます。手付金を受領します。
5. 　・引き渡し・決済（1〜2ヶ月）
• 住宅ローンの完済手続きや引っ越しを行い、残金を受け取って鍵を渡します。

　一戸建てはマンションに比べて買い手が限定されやすいため、スケジュールにはゆとりを持っておくことが大

　切です。

　一戸建てを売る方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

• 　・仲介（おすすめ：大半の方）
• 不動産会社に間に入ってもらい、一般の買主を探す方法です。
• メリット：市場相場に近い「高値」で売れる可能性が高い。
• デメリット：いつ売れるか分からず、現金化までに時間がかかる。
• 
  
• 　・買取（おすすめ：急ぎの方、訳あり物件）
• 不動産会社が直接、あなたの家を買い取る方法です。
• メリット：数日〜数週間で現金化できる。内覧対応の手間がなく契約不適合責任（後述）も免除される。
• デメリット：売却価格が仲介相場の7割〜8割程度に下がってしまう。

　「時間はかかっても高く売りたい」なら仲介、「現金化を急ぐ」「築年数が古すぎて買い手がつかない」なら

　買取を選択しましょう。

　あなたが売ろうとしている家が「注文住宅」か「建売住宅」かによって、売却活動での戦略（アピール方法）

　が変わります。

• 　・注文住宅の場合
• 「高気密・高断熱」「耐震等級3」「こだわりの高級無垢材」といった、目に見えない性能や素材の価値を
• アピールします。
• 建築時の設計図書やハウスメーカーの保証書、定期点検の記録を提示することで、買主に大きな安心感を
• 与えられます。
• 
  
• 　・建売住宅の場合
• 建売住宅は、プロが「多くの人が使いやすい」ように設計した優れた家です。
• 「無駄のない家事動線」「充実した周辺環境（駅・学校・スーパーへのアクセス）」など、生活のしやす
• さ・利便性を強調するのが鉄則です。

　一戸建ての査定額や売却価格は、どのように決まるのでしょうか。

　そのメカニズムを知ることで、不動産会社の提示する査定額が妥当かどうかを見極められるようになります。

　一戸建ての価格は、主に以下の4つの要素の掛け合わせで決まります。

1. 
   
2. 　立地（最も重要）：最寄り駅からの距離、周辺の治安、利便性。土地の価値に直結します。
3. 　築年数：建物の価値に影響します。新しいほど高く、古いほど安くなります。
4. 　広さ・形状：土地の坪数や、建物の延床面積。正方形や長方形に近い土地ほど評価が高くなります。
5. 　市況：現在の不動産市場のトレンド。低金利が続いている時期は購入需要が高まり、価格が上昇しやすい傾向
6. 　　　　にあります。

　日本の税法上、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。実際の不動産市場でも、木造一戸建て

　の建物価値は築15年〜20年で急激に下落し、築20〜25年を過ぎると「ほぼゼロ（土地価格のみ）」として評

　価されるのが一般的です。

　「まだ綺麗だし、15年前に3,000万円で建てたから建物価値もあるはず」と思っていると、査定額を見てシ

　ョックを受けるかもしれません。

　ただし、建物価値がゼロになっても「土地の価値」は残りますし、適切にメンテナンスされていれば、古くて

　も「古民家風」「リノベーション向け」として高く評価してくれる買主も見つかります。

　不動産会社に問い合わせる前に、自分でおおよその相場を掴んでおくことは非常に重要です。

　以下のサイトを使って調べてみましょう。

• 　・レインズマーケットインフォメーション
• 実際に取引された過去の不動産価格を検索できる、信頼性の高いサイトです。
• 　・土地総合情報システム（国土交通省）
• 国が提供する、実際の売買取引価格や地価公示価格を確認できるツールです。
• 　・不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）
• 自分の家と「エリア・築年数・広さ」が似ている物件が、現在いくらで売り出されているかを確認しま
• す。

　これらで「我が家はおおよそこれくらいかな」という目星（相場観）を持っておくことで、悪質な不動産会社

　に安く買い叩かれるリスクを防げます。

　一戸建ての売却には、マンション売却にはない「一戸建てならではのトラブル要因」が潜んでいます。

　ここを怠ると、売却後に大損したり、裁判沙汰になったりするリスクがあるため要注意です。

　一戸建て売却で最も多いトラブルの一つが、「隣の土地との境界線（筆界）」を巡るものです。 

　日本の古い土地や、代々引き継いできた土地の場合、境界標（杭）がなくなっていたり、お隣のブロック塀や

　木の枝、軒先が自分の敷地にハミ出している（越境している）ケースが多々あります。

　買主は「正確な面積と境界」が分からない土地を嫌がります。

　そのため、売却時には土地の境界を明確にする「確定測量」を行うのが原則です。

　測量には隣人の立ち会いと同意が必要で、費用が数十万円、期間も2〜3ヶ月かかることがあるため、売却を

　思い立ったら早めに不動産会社に相談しましょう。

　家を引き渡した後、買主が住み始めてから「雨漏りがする」「シロアリの被害が見つかった」「基礎にヒビが

　入っていた」という問題が発覚した場合、売主がその修復費用などを負担しなければならない法律上の責任を

　「契約不適合責任」と言います。

　これを知らずに「古いけど問題ないはず」と引き渡すと、後から多額の賠償請求をされる恐れがあります。 

　【プロが教える対策】

• 不具合（過去の雨漏り歴など）は、どんなに小さなことでも隠さずにすべて契約書に明記する（明記して
• いれば責任を問われません）。
• 売却前に「建物状況調査（インスペクション）」を専門家に依頼し、建物の健康状態を証明する。

　「古い家だから、解体して更地にした方が売れるのでは？」「リフォームして綺麗にした方が高く売れるので

　は？」と考える方が多くいます。

　しかし、自己判断でこれらを先に行うのは絶対にやめてください。

• 
  
• 　・解体のリスク
• 家を解体して更地にすると、固定資産税の優遇措置が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がりま
• す。
• また、「古家付き土地」としてそのまま残しておいた方が、「安く家を買ってリノベーションしたい」と
• いう買主の需要にマッチすることもあります。
• 
  
• 　・リフォームのリスク
• かけたリフォーム費用（例：200万円）の分だけ売却価格を上乗せできるとは限りません。
• 買主は「自分の好みにリフォームしたい」と思っていることが多いため、無駄な出費になる可能性が高い
• のです。

まずは現状のまま査定に出し、不動産会社のプロの意見を聞いてから判断しましょう。

　家が3,000万円で売れたからといって、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。

　売却には様々な経費や税金がかかります。

　一戸建て売却にかかる諸費用の総額は、一般的に「売却価格の5%〜7%」が目安です。主な内訳は以下の通

　りです。

• 
  
• 　・仲介手数料
• 不動産会社に支払う成功報酬。（売却価格×3%＋6万円）＋消費税 が法律上の上限です。
• 　・印紙税
• 売買契約書に貼り付ける収入印紙代（数千円〜数万円）。
• 　・登録免許税（登記費用）
• 住宅ローンを完済する際の「抵当権抹消」などの手続き費用。司法書士への報酬を含めて数万円。
• 　・測量費用
• 前述の通り、境界を確定させるための費用（30万〜80万円程度）。

　「まだ住宅ローンが残っているけれど、売却できる？」という質問をよくいただきます。

　結論から言うと、「売却完了と同時に、住宅ローンを全額完済できること」が条件となります。

　家を売った代金（＋自己資金）でローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権（家を担保にする権

　利）」を外す（抵当権抹消登記）ことで、初めて買主に綺麗な状態で家を引き渡すことができます。

　もし売却額がローンの残債を下回る（オーバーローン）場合は、手元の貯蓄から持ち出すか、住み替えローン

　を組む必要があります。

　マイホームを売却して、購入した時よりも高い価格で売れて「利益（譲渡所得）」が出た場合、その利益に対

　して所得税や住民税が課税されます。

　しかし、自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売る場合には、非常に手厚い優遇措置があります。

　それが「3,000万円の特別控除」です。 

　これは、利益から最大3,000万円までを差し引くことができる（＝実質、多くの人が税金ゼロになる）制度で

　す。

　ただし、この特例を利用するためには、売却した翌年の2月〜3月に必ず「確定申告」をする必要があるた

　め、忘れないようにしましょう。

　一戸建て売却の成否は、「どの不動産会社を選ぶか」と「買主への印象（内覧）」で9割決まります。

　不動産の査定には2種類あります。

• 
  
• 　・机上査定（簡易査定）
• 過去のデータや住所、築年数だけでおおよその価格を出す方法。
• 　・訪問査定
• 実際に担当者が現地を訪れ、建物の傷み具合、日当たり、境界の状態、周辺環境を見て精密な価格を出す
• 方法。

　最初はインターネットの一括査定などを利用して複数社に「机上査定」を依頼し、その中から対応が丁寧で信

　頼できそうな3社程度に「訪問査定」を依頼するのがベストです。

　1社だけの査定で決めてしまうと、その価格が適正かどうか判断できないため、必ず複数社を比較してくださ

　い。

　不動産会社に売却を依頼する際、結ぶ契約（媒介契約）には3つの種類があります。

1. 
   
2. 　一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる。
3. 　専任媒介契約：1社のみに依頼する。自分で見つけた買主と直接契約することも可能。
4. 　専属専任媒介契約：1社のみに依頼する。自己発見取引も不可。

　一戸建ての売却でおすすめなのは「専任媒介契約」です。

　一般媒介は競争原理が働きますが、不動産会社からすると「他社で決められたら1円も入らない」ため、広告

　費を多くかけてもらえないリスクがあります。

　専任媒介であれば、窓口を1社に絞ることで手厚い売却活動（ポータルサイトへの大量掲載やハウスクリーニ

　ングサービスなど）を受けやすくなります。

　売却活動が始まると、購入希望者が家を見学にくる「内覧」が行われます。一戸建ての内覧で買主がチェック

　しているのは、部屋の綺麗さだけでなく「どんな生活ができるか」というイメージです。

　以下の3ポイントを徹底しましょう。

• 
  
• 　・水回りの徹底清掃
• 玄関、キッチン、お風呂、トイレの綺麗さは第一印象を大きく左右します。
• ここだけプロの清掃を入れるのも効果的です。
• 　・荷物の断捨離と片付け
• 部屋にモノが多いと、実際の面積よりも狭く見えてしまいます。
• 使わないものは段ボールに詰めて見えない場所に隠すか、処分しましょう。
• 　・「明るさ」と「臭い」のケア
• 内覧時はすべての照明をつけ、カーテンを開けて部屋を明るくします。
• また、生活臭（ペットやタバコ、芳香剤の匂い）は他人は敏感に気づくため、事前の換気や消臭を徹底し
• てください。

　長年住んだ大切な一戸建てを、後悔なく、高くスムーズに売却するためのポイントを振り返りましょう。

• 
  
• 　スケジュールには余裕を：境界の確定や買い手探しを含め、3〜6ヶ月は見ておく。
• 　一戸建て特有のリスクを潰す：境界標の確認、建物の不具合の正しい告知を行う。
• 　自己判断での解体・リフォームはNG：まずはプロの査定を受け、戦略を練る。

　一戸建ての売却は、早く動き出すほど選択肢が広がり、有利に進めることができます。

　まずは、あなたの家が現在の市場でいくらくらいの価値があるのかを知るために、「不動産の無料査定」を依

　頼することから始めてみましょう。

　最初から1社に絞る必要はありません。

　複数のプロの意見を聞き比べることで、あなたの家を最も大切に扱い、高く売ってくれる最高のパートナーが

　見つかるはずです。

　あなたのマイホーム売却が、素晴らしい次のステップへの架け橋となることを心より応援しています。