【不動産売却】空き家・相続物件売却の教科書｜放置はNG！損せずに賢く売却するための全知識

「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない…」

「空き家のまま持っていると税金が高くなると聞いたけれど、どうすればいい？」

少子高齢化が進む現代、このような「空き家・相続物件」の処分に悩む方が増えています。自分が住んでいない物件の売却は、手続きや税金のルールが複雑で、ついつい後回しにしてしまいがちです。

しかし、空き家の放置は百害あって一利なし。

不動産売却ブログシリーズの第５回となる今回は、空き家・相続物件の売却に特化し、「基本の流れ」から「税金の特例」、そして「特有の売却術」までをSunstar Homeが徹底解説します！

　自分が暮らしているマイホームの売却とは異なり、空き家や相続物件の売却には専門的な手続きや超えるべ

　きハードルがいくつか存在します。

　まずは全体像を正しく把握することから始めましょう。

　相続物件を売却する際の大まかな流れは、以下の6つのステップに分かれます。

1. 　１．遺産分割協議：相続人全員で「誰がどの割合で不動産を引き継ぐか」を話し合い、合意します。
2. 　２．相続登記（名義変更）：不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から、相続人に変更します。
3. 　３．物件の査定依頼：不動産会社に物件の状態や周辺相場を見てもらい、売り出し価格の目安を決めます。
4. 　４．媒介契約の締結：売却を依頼する不動産会社を選び、正式に契約を結びます。
5. 　５．売却活動・売買契約：買い手を探し、条件が折り合えば不動産売買契約を締結します。
6. 　６．決済・引き渡し：売却代金を受け取り、買い手に鍵と所有権を移転します。

　通常の売却と大きく異なるのは、売り出す前段階（ステップ1〜2）に法律上の手続きが必要になる点です。

　物件を売りに出すためには、大前提として「その物件の所有者があなたであること」を証明できなければな

　りません。

　亡くなった親御様の名義のままでは、どれだけ良い買い手が見つかっても売買契約を結ぶことは不可能で

　す。

　そこで必要となるのが「相続登記（名義変更）」です。

　登記を行うには、遺産分割協議書や戸籍謄本など多くの書類が必要となるため、司法書士などの専門家と連

　携しながら早めに進めるのが確実です。

　空き家・相続物件の売却にかかる期間は、一般的に「3ヶ月〜6ヶ月程度」が目安と言われています。

　ただし、これは不動産会社が売却活動を始めてから引き渡しまでの期間です。

　前述の「遺産分割協議」が難航したり、必要書類の収集に時間がかかったりすると、売り出しまでに数ヶ月

　〜数年を要してしまうケースもあります。

　スケジュールには十分な余裕を持っておくことが大切です。

　相続物件の売却において、最も意識しなければならないのが「時間」です。

　後に詳しく解説する「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった強力な税制優遇

　措置は、多くが「相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限が設けら

　れています。

　この期限を1日でも過ぎると、数十万〜数百万円単位の税金優遇を受けられなくなるため、まさに「時間と

　の勝負」となります。

　「うちの実家はいくらで売れるのだろう？」というのは、誰もが気になる疑問です。

　不動産の査定価格や実際の売却相場は、主に以下の4つの要素の組み合わせによって決定します。

　不動産査定において、最も大きなウエイトを占めるのが「立地」です。

　最寄り駅からの徒歩分数、周辺の商業施設の充実度、治安の良さなどはもちろんのこと、その地域全体の人

　口動態（住宅地として人気があるエリアかどうか）によって需要の総量が決まります。

　需要が高いエリアであれば、建物が古くても土地としての価値が高く維持されます。

　建物の評価は、築年数によって大きく左右されます。

　一般的な木造住宅の場合、築20年〜25年を過ぎると税法上の法定耐用年数を迎え、建物自体の査定価値は

　ほぼゼロになることが一般的です。

　しかし、価値がゼロだからといって売れないわけではありません。

　「リフォームすれば十分住める状態」であれば古家付きとして売却できますし、雨漏りやシロアリ被害が深

　刻で老朽化が激しい場合は「解体前提の土地」としての評価になります。

　土地の形状も重要です。正方形や長方形などの「整形地」は建物を建てやすいため高く評価されますが、L

　字型の「旗竿地」や傾斜地などは評価が下がる傾向にあります。

　また、隣地との「境界」が明確になっているかどうかも査定に影響します。

　境界が曖昧な土地はトラブルの原因となるため、売却前に確定させる必要があります。

　不動産市場は生き物です。

　金利の動向や住宅ローンの利用しやすさ、近隣での新築物件の供給状況などによって、相場は常に変動して

　います。

　「少しでも高く売りたい」と時期を待ちすぎるのもリスクですが、地域の市場動向を熟知した不動産会社と

　相談し、最適なタイミングを測ることが成功への近道です。

　相続物件の売却は、当事者が複数になったり、長年放置された物件を扱ったりするため、通常の売却にはな

　い特有の落とし穴が存在します。

　相続物件売却で最も多いトラブルが、親族間（兄弟姉妹など）の意見の対立です。

　「一人は売りたいが、もう一人は思い出として残したい」「売却代金の分配割合で揉める」といったケース

　です。

　これらを回避するためには、遺産分割協議の段階で「換価分割（かんかぶんかつ）」を選択肢に入れるのが

　有効です。

　これは、不動産を一度売却して現金化し、その現金を法律の割合や合意した割合で綺麗に分け合う方法です。

　不動産のまま分けるよりも不公平感がなく、トラブルを防ぎやすくなります。

　古い実家などに多いのが、「隣の家との境界線がどこにあるか分からない」「大昔に増築した部分が未登記の

　ままになっている」という問題です。

　境界が不明なまま引き渡してしまうと、後に「境界を越境している」と隣人からクレームが入り、大きなトラ

　ブルに発展しかねません。

　売却活動の開始と同時に、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行うなど、問題の芽を事前に摘んでおく

　ことが不可欠です。

　長期間誰も住んでいない空き家を放置していると、自治体から「特定空家等」に指定されるリスクが生じま

　す。

　倒壊の危険性や、ゴミの放置による衛生上の悪化などが認められた場合、指定を受けてしまうと土地に対する

　固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍に跳ね上がってしまいます。

　さらに、台風で瓦が飛んで通行人に怪我をさせたり、放火による火災が発生したりした場合、所有者が管理怠

　慢として数千万円規模の損害賠償責任を負うリスクもあるのです。

　不動産が売れたからといって、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。

　売却には様々な費用や税金がかかります。事前におおよその計算をしておきましょう。

　主な諸費用と、その発生タイミングは以下の通りです。

　特に解体費用は大きな出費となるため、事前に見積もりを取り、「古家付きで売り出して、売れなければ解体

　する」といった戦略を立てる必要があります。

　不動産を売却して利益（購入した時の金額よりも高く売れた場合）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得

　税（所得税・住民税）」が課税されます。

　相続物件の場合、「親がいくらで買ったか分からない」というケースが多々あります。

　その場合、売却価格の5%を購入額（取得費）として計算しなければならないルールがあり、利益が大きく膨

　らんで税金が高くなってしまう傾向があります。

　前述の税金負担を解消するための非常に強力な特例が、「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

　これは、一定の要件を満たす空き家を売却した場合、売却益から最大3,000万円まで差し引くことができる

　（＝実質非課税になる）制度です。

　主な適用条件は以下の通りです。

• 
  
• 　・相続開始の直前において、亡くなった方が一人で暮らしていたこと
• 　・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準の物件）
• 　・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 　・耐震基準を満たすか、あるいは建物を解体して更地にして売却すること

　非常にお得な制度ですが、要件の確認や証明書の取得が必要なため、適用を検討する場合は早めに不動産会社

　や税理士に相談しましょう。

　もし今回の相続において「相続税」をすでに納めている場合、「取得費加算の特例」を受けられる可能性があ

　ります。

　これは、相続税の申告期限から3年以内に相続不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を物件の取得費

　（経費）に上乗せして計算できる制度です。

　これにより売却益が圧縮され、譲渡所得税を安く抑えることができます。

　空き家や相続物件をスムーズに売却するには、通常のマイホーム売却とは違った「アプローチ」が必要です。

　特有の課題をクリアするための4つの売却術をご紹介します。

　「実家は地方にあるけれど、自分は東京に住んでいる」というように、物件と現在の住まいが離れているケー

　スは非常に多いです。

　何度も現地へ往復するのは時間的にも経済的にも大きな負担になります。

　現代の不動産売却では、事前の査定から販売活動の報告、さらにはIT重説（オンラインでの重要事項説明）

　や郵送・電子署名を用いた売買契約など、「一度も現地に足を運ばずに売却を完了させる」ことが可能です。

　遠方対応に慣れており、地元のネットワークが強い不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵となりま

　す。

　空き家売却の最初の高いハードルが、家の中に残された家具や家電、衣類などの「残置物（遺品）」の処理

　です。

　すべてを自分たちで片付けようとすると、精神的にも肉体的にも疲弊してしまいます。

　まずは「アルバムや貴重品など、自分たちで引き取るもの」だけを選別し、残りの大型家具などはプロの遺

　品整理業者や不用品回収業者に見積もりを依頼するのがスマートです。

　不動産会社によっては、提携している信頼できる回収業者を紹介してくれるケースもあります。

　売り出しを始めてから買い手が見つかるまでの間も、物件の品質を落とさないための維持管理が必要です。

　特に夏場の雑草の繁茂や、ポストにチラシが溜まる状態は、「管理されていない空き家＝防犯上危ない」と

　いう印象を買い手や近隣に与えてしまいます。

　定期的に現地の様子を見に行ってくれる、あるいは簡易的な巡回・管理サービスを提供してくれる不動産会

　社と媒介契約を結んでおくと、遠方にいながらでも安心して売却活動を見守ることができます。

　「親族間で早く現金を分配したい」「遠方なので管理の手間をこれ以上かけたくない」「周囲に知られずに

　ひっそり処分したい」という場合、一般的な市場で買い手を探す「仲介」ではなく、不動産会社が直接物件

　を買い取る「不動産買取」という選択肢が非常に有効です。

　仲介に比べて売却価格は低くなる傾向がありますが、最短数日から数週間で現金化ができ、残置物もそのま

　まで引き取ってもらえるケースが多いため、タイムリミットが迫っている相続物件においては極めて強力な

　解決策となります。

　全5回にわたってお届けしてきた不動産売却ブログシリーズも、いよいよこれで最終回です。

　最後に、空き家・相続物件の売却を後悔なく成功させるための「3つの約束」を胸に刻んでください。

　空き家は、持っているだけでお金とリスクを消費し続ける存在です。

　「とりあえず様子見」は、将来の選択肢を狭めることと同義です。

　まずは家族や親族と話し合い、「売却する」という方向性を早期に固めることが、すべての始まりです。

　法律、税金、登記、解体、そして片付け。相続物件の売却には多くのプロフェッショナルの力が必要です。

　これらをバラバラに手配するのではなく、窓口となってワンストップでサポートしてくれる、空き家・相続

　物件に強い不動産会社を味方につけてください。

　私たちSunstar Homeも、お客様の状況に寄り添った最適なご提案をお約束します。

　税制上の特例を受けるための「3年以内」という期限は、あっという間にやってきます。

　登記の手続きや片付けにかかる時間を逆算し、ゆとりを持ったスケジュールで動くことが、結果として何百

　万円もの得（あるいは損の回避）につながります。

　大切な方が遺してくれた不動産という資産。

　それを「お荷物」にしてしまうか、「次のステップへの資産」に変えられるかは、あなたの最初の一歩にか

　かっています。

　少しでも不安や疑問があれば、まずは現状の査定から、お気軽にSunstar Homeへご相談ください。

　皆様の不動産売却が、安心で後悔のないものになるよう、全力でサポートさせていただきます！

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家づくりに関するご相談は、Sunstar Home（サンスターホーム）へお気軽にお問い合わせください。

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